Vancouver Burnaby Real Estate

据中国商业电讯报道，楼市进入金九银十的销售旺季，各大房產网站也没有闲著，国内的几家著名房產网站纷纷开始组织看房团的活动。更有甚者，在国内房市政策调控预期加重的情况下，盯上了海外房產。其中，加拿大房產受到追捧。这主要是因為：今年，加拿大房地產在经歷了黄金十年的上涨期后，终於开始回归理性。价格的下跌，带来了更多的消费动力。 据加拿大《明报》报道，近日，搜房网与加拿大本土房產公司组织了一次看房活动，来自上海、北京、重庆等地的几十名团友参加了活动。他们的身份很容易令人產生联想，据知情人士透露，这些团友大部分是商人，并且几乎全部是即将获得加拿大绿卡的准移民。 加拿大房市低迷 准移民带来新动力 其实，“中国富豪满世界买房置业”早已不是什麼新闻了，但是，此次的看房团却有一些不一样，在他们买房的背后，是一种身份的变更——移民，也就是说，他们的买房已经不仅仅是出於投资考虑，更是出於自住的需求。 这不得不让我们联想到另一则新闻——富豪移民潮。富豪们移民的原因有很多，比如更好的社会福利、优秀的教育资源、优越的生活环境等等。 除此之外，这波移民潮的出现更与另一个事件有关——加拿大投资移民涨价。这一波的移民潮与以往不同的是，移民主体為新富阶层，也就是说，他们大部分是通过投资移民获得的绿卡。而在投资移民涨价的情况下，就出现了集中申请递案的情况。 据东升盛世(北京)国际投资咨询有限公司资深移民顾问袁娜介绍：“自2009年起，投资移民的数量就开始逐渐增加。然而，促成加拿大投资移民数量暴增的是今年6月的加拿大投资移民涨价事件。由於此次涨价的幅度高达一倍，因此，申请人都赶著在新政前递案，造成了递案数量的暴增。准移民群体的涌入，也给加拿大暂时低迷的房市注入了新的动力。” 准移民不差钱 对豪宅、名校区房感兴趣 值得一提的是，虽然此次看房团所看楼盘的价格从20万加币——100万加币不等，但团友大多都对50万加币以上的中高档楼盘较為感兴趣。另外，申请人对一些著名校区周边的房產也表现出了极强的购买愿望。 “对於这些已经赶在了新政前进行申请的准移民来说，能够按旧政进行投资等於已经节省了至少40万加币的流动资金，因此买房的时候出手大方也可以理解。按照中国的购房习惯，学区房受到青睞也很正常，虽然加拿大教育资源较丰富，不存在没有学区房就不能读好学校的情况，但大多数家长还是希望自己的孩子能够生活在一个较好的教育环境中，耳儒目染名校校风对孩子的成长也有好处。”东升盛世资深移民顾问袁娜解释。 近段时间，申请移民加拿大的人数仍在不断增长，虽然联邦投资移民已经关闭递案通道，但魁北克投资移民暂时还未调整政策。另外一些省提名商业移民项目也开始乘机进入中国揽客，这些项目对申请人要求低，投资额更是低至15万加币，很受中国中產阶层的欢迎。分析人士普遍认為在这波移民热潮的带动下，加拿大房市可能获得更多发展的动力。 Provided by: WenDiChan.com

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据《明报》报道，加国住宅物业成交宗数，在8月份录得5个月来首次按月上升，但成交价平稳，反映加国住宅市道健康，减少市场对加国楼市已形成泡沫的忧虑。 加拿大地产商会昨公布，8月份加国住宅经季节调整后有32,800宗成交，较7月份增加4.1％，但相对去年8月份的42,350宗，则跌22％。 成交宗数按年仍跌22％ 商会首席经济分析员Gregory Klump发表声明说，加国去年底及今年初楼宇销售活动高涨，其实是借用今夏的销售额，未来数月并会继续借用，「这令到销售活动回落至正常水平的走势，变得看似急跌」。 很多置业人士赶在按揭利率仍处于历史低位，及在按揭贷款资格在4月改变前入市。再者，由于两大炽热住宅市场安河及卑诗省，均在今年7月起向地产服务，及一些住宅买卖，征收合并销售税，以致准买家赶在7月前入市。 这导致7月份住宅成交按年减30％。1年前，炽热楼市是带动加国经济走出衰退的火车头。 最近数月，住宅成交持续减少，因需求放缓而更多业主放盘。但8月份前，成交价仍续升，以致很多分析员质疑楼市会否急剧下跌。 根据商会多重放盘系统纪录，8月份平均成交价是324,928元，和1年前的324,843元相若。 满银副首席分析员Douglas Porter说，楼价按年不变，显示楼价终于随?成交宗数减少而开始放缓。他说：「平均楼价在8月份正式和1年前相比没有变动，我们仍然预期，到今年底平均楼价将会有温和按年下跌。」 在公布8月份楼市数字前，一些分析员仍在讨论，鉴于虽然楼宇成交下跌，但楼价仍继续上升，加国会否濒临美式楼市崩溃。 Klump指，年初住宅成交急增的后遗症将会持续至明年，但不会把楼市推至危机边沿。 Porter说，长期按揭利率近数周重新下滑，有助抵消央行隔夜拆息缓慢但稳定上升。隔夜拆息上升推高银行优惠利率及浮息按揭利率。 他指出，虽然住宅销售仍面对上半年楼市过热的后遗症，但情况正在稳定。 新放盘住宅数目多成交宗数逾倍 Porter说，楼市健康另一现象是新放盘数目较成交宗数多逾倍，明确显示楼市已算是平衡。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网综合报道) 全球著名的经济智囊团–经济合作与开发组织(Organization for Economic Co-operation and Development，OECD，经合组织)日前公布最新分析报告指，加拿大物业价格似乎“过高”，联邦政府需要采取更严格的措施为过热的按揭市场降温。不过，对于经合组织的评估，代表全国按揭经纪的加拿大合格按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP)表示反对，理由是“目前加国地产市场已经开始冷却，销售下降，价格稳定。而且，联邦政府已经收紧按揭规则两次，我们“不需要第三次。” 经合组织建议加国继续收紧按揭政策 经合组织是影响力极大的经济智囊团，包括加拿大在内的33个富裕成员国。经合组织称，加国平均物业价格大约为税后入息的5倍。经合组织在对加国经济的年度分析报告中指出：“加拿大的物业价格仍然反映了过高需求的条件，至少在部分地区或物业市场，特别是多伦多与温哥华是这样。” 与此同时，家庭债务继续攀升。若利率上升，而借贷保持相同幅度，大约7.5%加拿大人在2012年之前将遇到困难。经合组织称：“家庭债务高还意味着，若遇到未来不利冲击因素，家庭更难以应付。因此，需要减缓家庭信贷增长。” 为解决地产市场过热的问题，联邦政府于2月份提出申请政府支持的有保险按揭的更严格要求。对于高比例按揭，尤其是按揭贷款为物业价值80%或以上，政府为拖欠还款的保险备用金提供财务担保。但经合组织认为这并不足够。 “有资格申请政府支持保险的规则严格，但是，若需要冷却市场，应採取更多措施。”报告中指出，联邦政府应采取更多措施，要求对所有联邦政府保险的按揭支付更多首期。政府还可迫使银行披露按揭收入对利率攀升的“敏感程度”。经合组织说：”放贷标准与按揭保险框架是控制这一循环的正确工具。” 加国并无美式泡沫? 按揭协会反对 对于经合组织的评估，加拿大合格按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP)表示反对。协会行政总监既总裁墨菲(Jim Murphy)表示：”我们相信渥太华当局的按揭保险新规则是解决问题的办法…地产市场已经开始冷却，销售下降，价格稳定。”他说，联邦政府已经收紧按揭规则两次，“不需要第三次。” 此外，有分析人士相信，尽管经合组织提出严肃警告，但并不意味着加拿大会出现类似美国的地产市场泡沫。理由有四：首先，加拿大人进入地产市场周期时比美国人背负较少债务。其次，银行仍然愿意以较优惠利率延长信贷。第三，联邦政府提供刺激措施，包括给于首次置业人士税务减免。最后，次级按揭从未超过新按揭的5%，相比之下，美国在高峰时期达到33%。其结果，加国按揭还款拖欠情况只略为增加，相比之下，美国则大幅攀升。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网综合报道) 瑞士银行集团（UBS）发布2010 年“价格和工资”报告，最新排出全球生活开销最高城市排行榜，加拿大多伦多、蒙特利尔均榜上有名，在接受调查的全球73个城市中分列第8和第9位。这一次序，比起去年跃升10多位。挪威的奥斯陆、瑞士的苏黎世、日内瓦仍占据前三名，但多伦多、蒙特利尔的排名已在伦敦、新加坡、甚至巴黎之前。 此次瑞士银行集团（UBS）的评比虽未包含加拿大第三大城温哥华，但根据加拿大统计局的统计，温哥华的生活开销介于多伦多和蒙特利尔之间，由此可推知，在温哥华的生活开销亦基本与全球最高的十大城市居于同类水准。 以最新可资比较的2008年数据为例，家庭平均全年交通开支为：多伦多10229元、温哥华9932元、蒙特利尔7332元；一般家居营运开支（Household Operation）为：多伦多3892元、温哥华3185元、蒙特利尔2673元、饮食开支为：多伦多8132元、温哥华8252元、蒙特利尔7568 元。 若从加拿大国内水准比较，家庭平均全年住房开销，依次为多伦多18901元、温哥华16279元，蒙特利尔12361元。此外，温哥华房价甚至为全国之冠，高于多伦多。因此整体来说温哥华的开销也应接近十大水平。 此外，若将工资因素计算在内，温哥华的生活担子可能更重。据UBS的调查，多伦多的工资水准为全球主要城市第13位，蒙特利尔为16位。根据加拿大统计局可资比较的最新资料（2005年），多伦多家庭收入的中位数为92453元（不包含新移民家庭，下同），温哥华则仅为80127元。此外多伦多所在的安省，法定最低时薪为10.25元，全国最高；温哥华所在的卑诗省则为8元，全国最低。 Provided by: WenDiChan.com

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【东方网】加国8月份房屋销售自今年3月以来首度录得按月升幅，但房屋价格却保持平稳，有关迹象应可减轻市场对房地产市场出现泡沫的担忧。 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)周三公布，8月份房屋交易约有32,800宗，较7月份经季节性调整后的交易宗数增加4.1%。 但今年8月份房屋销售数字却较2009年同期的42,350个单位，减少了22%。 CREA首席经济师甘培(Gregory Klump)在报告中指出：「去年底及今年初的畅旺销售活动是从今个夏季销售借用回来的，未来数月将会持续如此。」他续称：「这促使销售活动返回更正常水平的有关情况看来就像一个急速滑落的趋势。」 很多潜在买家趁着按揭利率处于历史性低位以及按揭资格标准改变在今年4月生效前争相入市。 与此同时，卑诗省及安省省民亦在新的合并销售税(HST)于7月1日生效前赶快置业。 今年7月份房屋销售较去年同期下跌30%。去年该段时间，炽热的房地产市道带领加国经济摆脱经济衰退。 随着需求减少以及更多业主将房屋挂牌求售，房屋销情在最近数月不断滑落。但直至8月份为止，房屋价格一直按月上升，促使一些财经人士质疑房地产市场会否急速逆转。 今年8月份透过电脑盘(Multiple Listing Service，简称MLS)出售的房屋平均售价为324,928元，与去年同期的324,843元大致相若。 料全年屋价仅温和回落 满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Doug Porter)表示，按年房屋价格持平，意味着屋价终于开始放缓下来，与不断下跌的房屋销售情况看齐。 波特表示：「8月份平均屋价正式与去年同期没有变动。」他补充指出：「我们仍然预期到了今年底，平均屋价按年计算将会温和回落。」 CREA的甘培认为，今年初房屋销售加速上升的后遗影响极可能持续至2011年，但不会将房地产市场推向危机状态边缘。 波特指出，较长期按揭息口水平在最近数周再度回落，那将有助抵销加拿大中央银行缓慢但逐步调高主要隔夜利率的做法。加国主要隔夜利率上周升至1厘，从而令各银行的最优惠利率及浮动按揭利率相应调升。 市场现处均衡局面 波特并且表示，新放盘房屋数量较售出房屋数量高出超过一倍，那清晰显示目前房地产市场已达致一个均衡局面。如此一来，按照现时出售速度，它需时7个月才能售出全部沽盘，情况较之前7月份有轻微进展，但时间仍属相对偏长。 (资料来源：加通社) Provided by: WenDiChan.com

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地产经纪梁先生谈金融海啸对温哥华房地产的影响及其走势（2008年12月） 梁先生在他从事房地产行业的20 余年里，以商业为主，期间经历了3 次大的市场起伏，包括这次由美国影响至全球的金融海啸。 在从事这个领域的20 年里，对于房地产在价格的走势方面，梁先生坚信，“下去会上来，并且会上的更高”这句话。 因为房地产属于不动产，其市场相对股票和科技能源来讲一定是保险的。 就这一次所谓的金融海啸，梁先生认为对于住宅房，不论是独立住宅，还是公寓单元，都会在价钱上有一个调整，但这个调整并不是一件坏事。 因为即使没有这次海啸，这个调整也是会有的。 温哥华的房价在过去的5 年中迅猛增长了一倍，是由2 个原因造成的： 1. 全球通胀。 这个通胀并不单单是在房地产领域里，由于石油等这些自然，科技能源的短缺而导致其自身价值不断增长，引得其他各个领域的产品的成本大大提高，从而使其市场价值处于一种飙升的状态。 2. 温哥华本身的发展和条件– 温哥华的风景优美，气候宜人，再加上优良的自然环境，让其居住环境一直以来都被列为世界一流，所以在北美洲它本就是一个房价相对比较高的城市。 另外，温哥华也是加拿大的一个窗口，更是亚洲国家在贸易，旅游等各个领域合作对象选择的第一大城市。 尤其是近20 年来，由于中国的冒起，温哥华的地位更显重要。 再有，来温哥华的定居者和温哥华本地的人都相对比较富裕，这跟美国其它大城市的情况截然不同。 由于2010 年的冬季奥运会，以及未来发展的需要，大温各个政府又在加强城市的发展，包括新竣工的CANADA LINE，在未来将要建设的EVERGREEN LINE 的捷运线；Maple Ridge 的Golden Ears 桥，Pitt Meadows 的Pitt River 桥，通往素里的Pattullo 桥等一系列大型工程以及多条公路的筹建。 这些工程，联邦政府投入了大量的资金，目的就是使温哥华的交通变得更加便捷，居民可以感到更加方便，这也是整个大温地区的房价都上扬的原因之一。 在价格持续高涨的情况下，再加上海啸带来的影响，势必会出现一些不同程度的调整。 不过温哥华本身在未来的2 年乃至3 … Continue reading →

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卑诗地产协会（BCREA）周二发表8月分房产销售报告，指8月全省通过电脑盘（MLS）出售的房屋共5,590个单位，比去年同期下跌35％。不过经季度调整后，今年8月分全省的房屋销量，却又比7月份增加7％。今年8月省内成交房屋的平均屋价，是487,804元，比去年8月上升约4％。 卑诗地产协会首经济学家穋尔（Cameron Muir）表示：「8月份的房屋销售量，出现自今年3月以来的首次单月上升。目前银行低按揭利率以及就业市场得以改善，是导致买家需求增加的原因。」 放盘少买家市场快结束缪尔又指出：「自4月份以来，新的放盘量下跌了30％，由于新放盘房屋减少，令到市面活跃的求售房屋相对减少，可能预示「买家市场」快将结束。 以成交金额总数计算，全省首8月的成交总额达269亿元，比去年同期增加8％。 今年首8个月全省房屋售销量达53,717幢，比去年同期增约2％。今年首8月成交房屋的平均屋价是501,226元，比去年同期升10％。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网综合报道) 9月14日，商业不动产公司Avison Young公布今年上半年出租公寓大楼投资报告，指尽管卑诗省各地出租公寓空置率上升，但是上半年买气仍很强劲，省内前6个月共有51栋出租公寓大楼成交，较去年同期的31栋大幅增加71%。如果上升趋势不变，今年的全年成交量可望轻易超越2009年85栋及2008年80栋的水平。 Avison Young总裁葛利尔（Rob Greer）表示，低陆平原多单位出租公寓是全国最热络市场，对投资者而言，大温地区出租公寓是“非要不可”的投资标的，也间接助长省内各地的强劲买气。此外，尽管卑省公寓空置率持续升高，但省内各地租金仍普遍高于全国平均水平。 报告指出，上半年全省出租公寓成交总值为2亿2400万元，较去年同期的1亿7500万元增加28%，但与去年下半年的4亿8200万元相较，大幅下滑 53.5%。 报告还指出，尽管上半年市场上欠缺“投资等级”（Investment-grade）产品，但出租公寓成交速度还是很快，且所有交易全数集中在大温及菲沙河谷。值得注意的是许多物业都是私下交易，未透过市场进行。 葛利尔强调，私人投资者仍是市场上最活跃族群，由于产品有限，目前极少见到大型机构投资者出现。他认为，本地商业投资市场的持续受惠于低利率环境，且 2009年底以来金融机构的贷款意愿增加，且更具弹性；目前的低资本报酬率并未延缓出租公寓的成交速度。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网编译报道) 加拿大房产协会今日(9月15日)宣布，8月份全国现房销售量相比7月上涨4.1%，这是自今年3月以来首次录得的销量上升。 卑诗地产协会（BCREA）9月14日发表8月份房产销售报告，指今年8月全省的房屋销量，相比7月增加了7％。据悉，8月份全省透过多重服务系统 （MLS）出售的房产共有5,590个单位。不过这一数据相比去年同月，则下跌了35％。 此外，8月卑诗省内成交房屋的平均屋价为487,804元，相比去年8月上升约4％。 卑诗地产协会首席经济师缪尔(Cameron Muir)称，本省住宅新盘数目比4月下降3成，而较少新盘加入，整体放盘数字正下降，“显示买家市场终结快将发生。” Provided by: WenDiChan.com

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　　调控之下，外资可谓长袖善舞，借助各种渠道进入中国内地房地产市场。近日，全球知名私募基金美国黑石集团(简称黑石)联姻香港鹰君集团(简称鹰君)共同开发大连综合发展项目，这是调控以来又一家外资吹响进军内地房地产市场的号角。 　　据不完全统计，摩根士丹利、高盛、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资均以不同形式进入内地房地产市场。潜行的资本之龙正在抬头。 　　看好内地楼市 　　黑石大中华区主席梁锦松的一番言论足以佐证外资押注内地房地产市场的信心。 　　“我对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动;只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲还是很好的机会。”梁锦松接受采访时表示，“我们也相信，中国往后20年会发展得更好，在此背景下，黑石把重点放到中国是很自然的。” 　　日前，黑石与鹰君已达成协议，黑石将为鹰君提供资金共同开发大连综合发展项目。 　　事实上，鹰君早已练兵内地市场，内地已然是其酒店项目的中心区域，目前14个在建项目中8个就分布于内地的中心城市。 　　不过，鹰君对于房地产市场同样觊觎已久。鹰君投资关系部Carmen Tang对时代周报记者介绍道，“ 随着大连项目的启动，我们将开始进军内地房地产开发。只要收支平衡和负债合理，我们将继续投资满足我们回报的项目。” 　　根据鹰君的中期业绩报告，该项目于2009年10月15日斥资7.34亿港币购入，可建楼面面积为28.6万平方米，将分两阶段发展成1200 个高级住宅单位及1栋350间客房的国际级豪华酒店。其中，鹰君持有50%的权益，同时担任项目经理，而余下的50%权益则由一独立第三者持有。 　　不过，黑石播种内地房地产市场则可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥资11亿元收购卓越金融持有的上海长寿商业广场，时隔两月又砸下逾45亿元收购上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大连综合发展项目。与之前不同的是，黑石不再买面包，而是买面粉。 　　“外资投资目前主要是非住宅部分，而住宅部分不会买现货，而是参与到住宅项目的开发过程中来，在面粉变成面包之前，通过各种途径参与项目。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文接受时代周报采访时表示，因为条件苛刻，外资一般只是参与个别住宅项目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能够拉动房价。 　　据业内人士透露，外资持有商业物业的回报率一般要求在10%，而参股则将其内部收益率提高到25%-30%。 　　招商证券投资银行董事总经理温天纳则认为，从风险角度来看，目前创投和私募基金开始进入项目，代表着外资认为中国房地产市场有非常广阔的利润空间。 　　实际上，黑石和鹰君并非孤军奋战。调控之下，国内信贷收紧。在内资几近偃旗息鼓之际，外资苗头乍现，其中最先潜行于资本市场。 　　根据深交所公布的数据，在调控以来市场相继抛售地产股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞银和高盛等外资大举增持地产股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。 　　又根据国家商务部数据，截至7月31日，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248.22亿元，同比上涨10%，其中，截至6月30日则为203.92亿元，同比上涨4%。 　　温天纳告诉时代周报记者，外资投资内地房地产市场肯定是呈一个上升的趋势，是在为资金寻找出路。 　　多渠道进入 　　黎庆文向时代周报记者介绍，外资进入中国市场，第一种是债券投资，这在平常市场是做不动的，但是现在国内进行调控，外资就可以趁机贷款给国内开发商。第二种是纯粹投资房地产市场，即股权投资，一般是希望三四年之后套现。前者是信贷紧张下进入国内市场，后者是无论房市情况都会进行投资。 　　新政以来，开发商海外筹资动作频繁，让人眼花缭乱。“在国内信贷收紧的情况下，外资对于开发商来说就是多了一个路子。”中银国际副总裁白韧对时代周报记者表示。温天纳补充道，从国际环境来讲，现在钱到处都是，还是处于一种非常疯狂或者宽松的融资环境，而外资正在寻找一个出路。 　　根据国家统计局《全国房地产市场运行情况》报告，1-7月，房地产开发企业利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比增长 10.6%。其中4、5、6月份，当月利用外资的资金额分别为38亿元、32亿元、81亿元，继而证实6月份利用外资的加速，这亦是自 2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资同比增幅首次转负为正，并呈现迅速增长之势。而成立基金和参与股权则成为外商绕过管制、曲线投资内地市场的渠道。 　　目前看来，外资与开发商联手成立基金公司占市场主流。首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地早已身先士卒在境外成立中外合资公司，融资额高达数亿美元，投资旗下项目。 　　4月份，瑞银环球资产管理集团与金地合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元;6月22日，中国海外子公司中国海外兴业将旗下西安项目 30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给HarmonyChina基金公司;8月，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布将启动一个规模为5亿-10亿美元的以中国为重点的地产基金。 　　“无论是高潮还是低潮，外资都有专项资金投资远东市场，如果外资认为目前中国内地市场有利于谈判，有利于获得低廉价格项目的话，就会将采购团队倾斜于中国市场。就我们所接触的基金公司来看，外资投资物业的力度比以前要强，尤其是在中央出重拳之后。”黎庆文对时代周报记者表示。 　　除了建立基金，股权投资亦是外资的重头戏。白韧告诉时代周报记者，如果管制放松，外资肯定偏向中国，但是现在限制过多，大举进军恐怕没那么容易，只能是找一个合营伙伴进行参股，因为这样一般比较宽松。尽管是蚂蚁搬家式投资，不过不难看出，股权投资比以往更受青睐。 　　外资投资内地房地产市场渐成趋势，但是不可否认的是，在调控之下，外资进出仍处于尴尬境地。 　　“我估计今年晚些时候，部分外资还是计划进来，可能到第三四季度整个形势会明朗化，但是现在感觉许多事情没有做完，政策风险还在。大家对这个市场还是看不透，还是无法确定目前是到达底部还是短期的状态，都处于一个观望期，还没有一个共识。”白韧如是说。 　　近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君 2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市，给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考，对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市，似乎是明显是要损失的领域，追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢? 　　这里我们首先要认清的是投资的性质，是直接持有房产还是投资房地产行业，然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验，海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营，所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话，更多的是以各种合法形式进行的放贷活动，因为要是真的投资非上市的企业，企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的，而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。 　　由于我们的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断的攀升，已经超过月息5%的状态，这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑，尤其是房地产本身有房有地，企业的资产很多，更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷，很多人说高利贷在中国违法，违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的，但是这样的放贷也是同样有所变通的，他们是合法的形式放贷，一种方式是以假购房来实现的，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款，另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行，这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业，对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现，其资金安全性高，在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购，由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业，外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空，而采取股权质押或者回购的方式，则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。 　　对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题，我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房，但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下，大量的开发土地根本没有达到销售的条件，因此他们只有忍受高利贷的盘剥，在进一步的是拿到预售证以后，开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子，因为只要房子价低大家都想买，马上就是各种关系找过来要留房，他们要你留房是不给钱的，直到房子涨价卖出后再给你钱，如果再跌价他们就不要了，开发一个项目是几百个图章，每一个盖章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下还拿不到钱，而留房不属于索贿受贿，因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。 　　最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间，我们看似房价增长很大，但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%，如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%，这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大，这些利息负担远超过房价的增长，表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚，因此在不断调控和房价不断上涨的背景下，开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中，政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。 　　而在外资高利贷背后更关键点的问题就是我们的房地产是否真的有泡沫，高利贷的渔利再成功如果是建筑在房地产的泡沫基础上也只能是空中楼阁，别看外资专家们大谈中国楼市的泡沫问题但是他们的投资行动却南辕北辙，他们表里不一的背后我们需要对于楼市的泡沫进行反思的，这样反思的结果只有一个就是我们的楼市泡沫是一个伪命题!原因就是中国房价上涨的速度并没有脱离GDP的增速和居民储蓄存款的增速，经济高速发展房价没有相应的增长反而是不正常的，更进一步的是我们的调控已经极大的压缩了产业的空间，因为拆迁费用的涨幅远远高于房价，例如北京东城的拆迁从不到1万涨到20万，而房价只从1万涨到5万，开发商的利润泡沫已经被挤出得很干净了，所以外资高利贷者敢于穷凶极恶的渔利房地产。 … Continue reading →

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