其中一个经纪星期四晚上就联系上了，说房子已经有了接受的offer（这是在该房屋在经纪内部网站MLSLink出现的当天！），下个星期二解除条件。

第二个房子的经纪星期六早晨才回电话，说第二个房子也有了accepted offer。

于是客人非常confuse：他问：你发给我的listing里面星期四才出现？这其中是不是有什么delay？

答：我发给你的listing其实是从地产局的服务器以我的名义直接发给你的，其中没有任何人工干预，除了代理卖家的那位Listing agent，所有的经纪和他们的客人都是同时得到email通知的；我们唯一能做的是勤查电脑邮箱，有了合适的listing马上约了去看。

问：可是，这两个listing，为什么listing上的上市日期写的是星期一，我们星期四才看到？

答：这里的原因可能是经纪星期一在电脑里准备了合约（电脑会自动打上准备合约那一天——星期一的日期）去见客人，但是客人隔了两天才签字，经纪再把客人签了字的合同送到公司，公司的秘书输入到MLS电脑系统。所以事实上这两个listing星期四才进入经纪的MLS系统当中的。（这种日期不一致的情况，其实经纪是有办法避免的，只要把合同上和卖方商定的生效日期定在实际登入MLS系统的日期就行了。）

问：为什么FH有的房子出来就马上就有人买走，有的房子很多天还无人问津呢？

答：这是因为每个房子的区位环境、室内布局和面积、房间数量、保养状况都不同，另外还和出价很有关系。不太实际的出价会吓跑很多客人。另外买方经纪给客人发新的listing，都是预先设定了价格范围，比如说55万以下；这样要价55万5的房子可能会失掉很多潜在的买家，自然就难卖了。其它情况还有靠近大路有噪音的，或者以前被发现被人种过大麻的，如果标价太高，也是很难卖出去的。

问：他们有了接受的offer，为什么还要作open house呢？

答：一般Open house都是提前几天在MLS预订好了，无法临时取消；而且作open house的经纪通常是希望借助open house寻找一些新的客人，这等于是不花钱的广告。当然，有些经纪和卖家也希望通过open house拿到一个back up offer，不过back up offer的价钱基本就是卖方经纪说了算，没有什么还价空间，而且如果第一个买方解除条件（80%-90%的可能性），备用offer即宣告作废，成功的可能性很小。（但我还是推荐客人写一个backup offer）。

客人问：那么如果对方经纪和你在一个公司，是不是我们就能够抢先一步呢？

答：不会。以我们公司来说，公司的秘书可以直接把listing输入到MLSLink里面。一个listing一般中午就会出现在MLSLink上了，这时低陆平原所有的买方经纪和经纪的买家都会同时收到这个listing，只要符合他们预先设置的筛选条件；而我们公司的所有经纪当天下午四点到五点才会接到一个邮件，里面有本公司当天所有的listing，所以一般来说MLS会更快、公司内部的邮件要慢些，然而前后的时间差不超过几个小时，比公共网站Realtor.ca快两天左右。

问：那么如果你和某个listing agent是朋友，或者你就是那个listing agent，我会不会就可以抢在其他买家之前买到这个房子？

答：如果我是那个listing agent，我当然会提前通知自己的客人及时来看房，但是不会抢在其他经纪的客人之前就帮你写offer成交。理由很简单，一个房子必须经过必要的市场考验market exposure，也就是说有足够的客人来看房，售价才能体现出它真正的市场价值。（很多经纪还特地把第一次看房定在某个周末的下午，就是为了让更多的人来看。）如果不让别人来看房，就私下内部成交，很可能买高了，或者卖低了。这样买方或者卖方之间至少会有一方是不满意的。如果中间没有经纪，吃亏的一方可能不会说什么；如果中间有个经纪，这个就难说了，两边的客人都有可能不领情，经纪搞私下成交被诉讼的风险是很大的。谨慎有头脑的经纪不会去傻乎乎地冒这个风险的。

为了验证我给客人的答案，我又给第二个房子的经纪打了电话，他说这个房子确实是星期四才出现在MLSlink；星期四晚上来了10批客人看房子；星期五早晨接到了这十批客人中两批客人下的两个offer；卖家接受了其中的一个。

我又给客人讲了年初的一个成功的经历：一个比较好的房子在MLSLink出现的当天晚上我们就去看，看房的时候就有二十批客人同时再看；于是我们看后当时就留在那里写了offer，并且在房子里等到卖家接受了offer。

我提醒客人，看到合适的房子要当机立断，不要瞻前顾后。在有限的预算之下，市场上找不到可以打一百分的房子。奥运期间我有一家客人，在FH看了三天，喜欢上一个房子，想下offer又犹豫，结果第二天又去房子附近考察，发现牌子上已经贴了“SOLD”的标签。其实这个房子在市场上已经将近一年了，偏巧不早不晚，就有人抢先了一小步。

我跟客人讲，每个找我买房子的客人都有个学习过程（Learning Curve），我作为买方经纪的我不可能从第一天认识你开始就天天去催你买房看房，那样你会觉得我很pushy。但是我现在知道你看了一些房子，通过这个学习过程，是真心实意，并且目标很明确，一定帮你随时留心，有符合要求的房子马上约了当天下午、晚上就去看，并且还要带着offer去！

记者：闻笛

地产界促省府减轻置业者压力

楼市向来在国民经济中占有举足轻重的地位。在某些国家或地区，楼市的发展对于拉动国民经济增长有着不可忽视的作用，譬如在中国，楼市甚至被列为国民经济发展的“支柱产业”。卑诗省的林木业一向被目为省内最重要的产业部门，水产业和旅游业的地位略次之。尽管尚无确切的官方数据显示，地产业在卑诗省内经济中所占到的具体比重如何，但是，可以肯定的一点是，衡量BC省的经济增长，楼市的发展绝不可能是一个无关紧要的指标。

在卑诗省，HST大致可以定义为一项“扬林农”而“抑楼市”的政策。地产界人士相信，统一销售税HST对于楼市的负面影响将是长期的，且处于地产业整个产业链上的各环节均将大受影响，包括买房、买房、地产经纪、建筑行业及建材行业；而其间受损失最大的是置业人士。因为明年7月一旦实行HST，届时，无论是买新屋或者旧屋，也无论是否首次置业，消费者都必须多付出数以万元计的税款。

地产界交涉初见成效

Sutton地产服务公司的地产经纪人Gary Gao 透露，自今年中省府宣布将于明年7月实行统一销售税（HST），卑诗省地产界一直努力与省府代表交涉，敦促省府尽快采取举措，减轻HST对民众置业的影响。这些措施包括扩大税务减免的范围；提高首次购屋财产转移税（PTT）的门槛；提高征收HST的门槛等。

眼下，省府回应将新屋HST退税额度由原定的42万元调高上限至52万元，可以说，地产界的吁请已获省府部分地接纳。根据这项调整政策，价格在52.5万元或以下的新屋，买家可获最高26,250元的HST退税（rebate），较原来的20,000万元退税限额，增加幅度超过31％。而屋价在52.5万元以上的新屋，则仍然按照今年7月宣布的计划，可以获得“定额”退税26,250元。

尽管财长韩仕新表示，调整之后，本省新屋买家的退税优惠是全国各省中最高的。但是，一直呼吁废除HST的卑诗新民主党则批评说，提高后的回款仍属太少，因为卑诗现时平均楼价已逾60万元。

HST影响整个地产生态链

Gary Gao解释说，实行HST，首先意味着新屋买主将要多付7%的税款，因为目前屋主只需交纳5%的联邦服务税。此外，引入新的HST之后，所有与地产交易有关的费用和税款都将上升，包括经济佣金、验屋费、估价费、测量证书费等等，也都将由5%增至12%。所有因素相加，这势必造成消费者另一项庞大的成本开支。

建筑商们担心，消费者可能会因为抵制HST而导致新屋销售疲软，从而引发建筑行业的解雇潮或增大建商破产的风险。

对于HST的负面影响，大温住宅建筑商协会（GVHBA）行政总裁辛普森（Peter Simpson）一言以蔽之：“HST对房屋的可负担性造成障碍”。

反对派期阻止HST通过

针对省府近期提高新屋退税上限的行为，部分消费者及建筑行业并不“买账”。消费者指HST退税优惠从原来40万元调升至52.5万元，退税额差别不过数千元，对明年7月1日以后卑诗的楼市影响不大。而加拿大住宅建筑商协会卑诗分会（Canadian Home Builders Association—BC）的发言人指出，省府应将退税门槛继续调高至60万的水平，该会将在未来两年继续搜集数据，以证明52.5万元上限并不够高。协会同时希望省府继续提高退税门槛，并向消费者提供类似联邦现时所提供的房屋翻新退税优惠政策。

卑诗省府目前仍须在省议会通过HST执行法案，而卑诗新民主党及民间反对HST团体均表明，将继续全力阻止该法案通过。

在缅省，11月17日该省政府已否决在该省实施HST的计划，因为在经济不景时期，让消费者税务负担增加4亿元，无异于“发出错误讯息”。

恐慌导致楼市“小阳春”？

早前，BC房地产协会（British Columbia Real Estate Association）首席经济师Cameron Muir曾预测，由于预期明年7月实施HST后会导致置业负担加重，部分潜在买家会有希望赶在新税制实施前买房，因此可能推动本地房产市场进入新一轮“小阳春”。

Gary Gao表示，此预期确已得到部分证实。今夏以来，省内地产交易确实非常活跃，不仅成交量大幅超过去年，房屋价格上扬，并且逐月上升。目前，尽管并无确切的统计数据，表明其间到底有多少人是受到HST政策的刺激而买房，然而，从实际情况来看，的确有相当一部分的消费者在知晓HST即将实行的消息后，马上联络经纪人，提前安排购屋计划。尤其在购买52.5加元以上新屋的消费群体中，这一趋势更为明显——因为此类房屋将来受HST新税制的影响最大。

“四海皆为冬，一室难独春”。身处全球经济的寒冬期，一场骤发的“小阳春”，到底能维持多久？楼市后市及加国经济当作如何观？业内人士并不乐观。Cameron Muir认为，HST对于本地楼市必将带来长期的负面影响，尤其超过52.5万元的中高价位物业交易。

（民众可访问http://www.bcrea.bc.ca/hst/speakout.htm，在线提交抗议信。目前已有超过1600封抗议信由此网站发出。）

（原载《枫华》杂志2009年12月刊）

当客人提出看房要求，Gary Gao会根据客人要求的看房时间，立即和对方经纪联系安排，并亲自在第一时间带客人看房。对于每一个房子，Gary都会客观公正地指出它的优缺点，从专业的角度回答客人提出的各种问题和疑惑，协助客人作出抉择。

2009年年底，一个位于北本拿比的镇屋刚刚上市，价格很有吸引力，机不可失，Gary Gao就立即帮助客人安排看房，一小时之内就有十来批人来看房。客人看后要求立即下单。

客人提出下单以后，Gary Gao马上和卖方经纪沟通，和卖方经纪快速“套瓷”，建立信任；同时，Gary用最快的速度打开他的ThinkPad触摸式手提电脑，利用蓝牙功能连接苹果手机提供的互联网连接，快速在经纪专用的内部互联网系统里生成了买卖合同的电子版本。客人在触摸屏上就可以实时签字，随后，Gary闪电般地把买卖合同通过电子邮件传送到对方经纪的手中。

由于Gary和对方经纪交谈时总能站在双方的角度公正地看问题，和卖方经纪交朋友，能够赢得卖方经纪诚心诚意的支持，让买卖双方经纪共同为买方争取更大的权益。在对方经纪的配合下，Gary Gao以低于政府估价的优惠价格，劝说卖方同意成交。从房子上市到拿到双方签字同意的合同，只用了几个小时，一气呵成。后来，对方经纪说，合同签字后，第二天又有五十多个经纪打来电话，要求安排看房。

Gary Gao经常用这种方法帮客人“抢”单，抢先一步，把潜在的其他买家排除在外，帮助自己的客人在第一时间，以最好的价格拿到心仪的房子。

今年大温地区很多城市的成交量大幅增长，房屋售出价格较一月份增长了5%，但仍较去年为低，大约低于去年同期的10%，因此现在仍然是很好的入场机会。

银行5年期贷款利率增长了0.2%，然而Sutton Member Program的5年期浮动利率降低为2.25%。

如果你想抓住最后的时机买房，或有任何问题，请速联络Gary Gao – 您的地产经纪，电话604-618-1885，电子邮件ggao@sutton.com。

王小麦：采访之前，我也做了些功课，对您的情况有了些了解，您是天津人，而且是清华大学建筑系毕业的高材生。

Gary：（腼腆地笑）我从小上学就不是尖子学生，参加各种竞赛从未得过奖。特别是进入了人才济济的清华后，更是觉得山外有山，人外有人。

麦：那您是毕业后就出国了吗？

Gary：上了五年本科，毕业时老师找我谈话，希望我留校任教，同时攻读在职研究生，当时还没有必须是博士才能任教的规定，但是我想了想，当着那么多学生 讲课，还要回答问题，可真不是一件容易的事，所以还是拒绝了老师的好意，回到天津一家政府属下的设计单位。先后被单位派到广东、福建和海南等地工作。当时 出国留学是一件很时髦的事情，很多大学同学都留学，特别是去美国。我动了要出国留学的念头也多半是出于赶时髦的心态（笑）。

麦：您是先留学，后移民的？

Gary：对，起先申请的是美国，也通过了所有需要的考试，但是由于申请时间和入学时间的配合问题，加上很喜欢电脑编程，最后选择了自费留学澳洲，在悉尼的新南威尔士大学读了个地理信息系统（GIS）的硕士学位。毕业后就立即回国内原单位工作了。

麦：在澳洲留学期间一定有很多感受吧。

Gary：在悉尼生活和学习了一年半，住在一个英国老太太家，除了上课、去机房和作论文，课余时间就去打餐馆工。周末就和同学、朋友去海边放松一下。感觉 澳洲的气候很好，风景很美，民风淳朴，这一段经历给我留下了许多值得回味的美好记忆。留学这期间，还充满了各种各样的十字路口，经常面临许多选择，每个选 择都决定了以后的生活轨迹。

麦：为什么毕业后没有选择留在澳洲呢？

Gary：这是因为我在澳洲有一个很好的朋友，毕业于耶鲁大学，是当地退休的建筑师和城市规划师，我在国内就认识他，到我们单位访问过。我到悉尼就是他去 接的机，临走也是他送到机场的，平时时常到他家去吃个饭，聊聊天什么的。经过我们的讨论，认为我拿到了澳洲的学位，回到中国发展的机会也是很广阔的，而且 有了澳洲的留学经历，回去闯荡一番，哪怕将来再想出来也是很容易的事情，没有必要一定留在澳洲。当然后来回国感觉和想象中的还是不太一样，这是后话了。

麦：作为国际名校毕业生，有实践工作经验，又有留学经历，在国内一定是前途大好了。

Gary：本想学成回国，展开一番作为，最起码单位可以提供一些环境自己踏踏实实搞点儿课题，把所学的知识应用到实际领域中去，于是就回到了原单位。然 而，理想和现实总是有差距的。我回去后的亲身经历和当时报纸上宣传的鼓励归国留学人员的说法，是有很大反差的。于是我打算到美国继续深造，并拿到了伊利诺 大学香槟分校城市规划的全额奖学金。无奈两次签证均被北京美国领事馆拒签。我们那一代经历了89年动乱的人，生活在国家大学毕业生服务政策和美国严苛的签 证政策的夹缝中，幸而有加拿大等少数国家敞开了技术移民的大门，我于是又转而申请加拿大移民。等待移民的过程中到新加坡工作了几个月，在一家大型日本建筑 公司——清水公司担任建筑制图工作。

麦：全奖遭拒签真是非常可惜，那这次移民申请顺不顺利？

Gary：我申请移民递表后三个月之内就拿到了体检表，雅思、面试全免，办理澳洲的无犯罪公证耽误了一点儿时间，2000年初拿到移民纸，整个过程用了整整半年时间。有了回国后的落差和美国使馆拒签的经历，真的感受到加拿大的移民官对我有知遇之恩，自己的教育背景和资历终于得到了认可，移民官毫不犹豫地为我打开了国门。美国的教授把我的入学许可和奖学金延长了一年，但到了加拿大第一件事就是给教授发邮件，告诉他现在我可以去美国了，但是美国我不会去了，决心在加拿大安顿下来。

在Port Moody市政府为天津经贸考察团翻译。右一为Port Moody市长。

麦：登陆后的情况怎么样？现实与理想有没有再次出现差距？

Gary：登陆后，一方面，对加拿大的情况通过互联网络早就略知一二，有一些思想准备。另一方面，参加了一个政府资助的找工作培训班，每天发简历，打电 话，培训即将结束的时候找到了第一份建筑方面的专业工作，在位于列治文的一家上市公司绘图。这家公司的建筑产品出口日本，我在新加坡的日本公司的工作经 验，他们很感兴趣，于是获得了这个工作。从登陆温哥华到找到工作用了差不多有一个月的时间。一年以后我又找到了GIS方面的专业工作。工作内容和各个市政 府关系密切，曾经帮助多个城市的市政府和皇家骑警、消防站等搞GIS方面的项目。有一段印象深刻的经历就是一个夏天在西温带着一个暑期实习生，每人各拿一 个GPS仪器进行测绘，走遍了西温的大街小巷。西温的风景优美，豪宅遍布，也令我对未来的生活产生无数的憧憬。然而测绘进行到最后的几天，学生回东部上学 了，自己一个人在Marine Drive测量急转弯处的几个路灯，一边是岩壁，另一边是大海，没有人行道。测完后从路边小心地往回走，不料被转过来的大卡车鸣笛吓得心惊肉跳，惊魂未定 地回到了车里，真是感觉有点儿满腹委屈，首先想到的竟是儿子。我在心里对自己说，为了儿子我绝不屈服！尽管有这个小小的插曲，大体上我的工作是令人心情愉 快的，数据维护和转换、GIS分析、编程、制图，感到学有所用，也正是我喜欢做的事。周围的上司和同事也都非常善良可亲，亦师亦友。由于我工作认真敬业， 也结交了很多专业界的朋友，比如政府官员、工程师、城市规划师、测量师、技师、建筑检查员和工程顾问等。此后，我参加各种市政方面的专业会议，总能碰见这 些老熟人。每次见面都亲切地互相打招呼交谈，就像见到老朋友一样。

和本拿比市市长柯里根先生合影

和RCMP警员合影。

麦：在找工作方面，您有没有什么心得，能给新移民朋友一些启示？

Gary：第一件事，就是要参加政府资助的免费培训班，我参加的是一家叫Landell的培训公司，很多同学都是下岗的当地人，所以有一个很好的英语环 境，教师也很有经验。找工作和面试的过程就是一个自我推销的过程，无论自己的性格如何内向，如何羞于表达，特别是用自己不熟悉的语言，面试的时候也一定要 “表现”得非常自信，易于沟通。我觉得把面试时经常遇到的问题结合自己的工作经验用英语写成若干片段，熟记于心，面试时针对不同问题信手拈来，对提高面试 时的自信心帮助极大。有人说，在加拿大，找工作其实就是一份全职工作，工作的内容就是把自己推销出去。

另外呢，建议拿了EI的朋友别给自己放大假，不要让好的机会偷偷溜走。要积极地去争取找到自己理想的工作，或者继续深造的机会。有人借助政府资助的培训成功地实现了职业转变，转为从事自己理想的行业。

麦：我听说最近RCMP颁发给您一个奖项，能具体说说吗？

Gary：今年是本拿比RCMP举办的第一次颁奖活动，除了表彰一些为RCMP服务做出贡献的资深警员，也表彰一些市民，比如见义勇为的，维护邻里治安的 市民等等。我曾经协助本拿比RCMP更新GIS系统，编制了一些警方专用的地图，这次获得的是一张荣誉奖状。RCMP做事情很认真，在颁奖之前还进行了彩 排，在地上画了线，领奖时站在哪根线上都有规定，搞得我领奖时高度紧张（笑）。在台上，本拿比市市长和警察总监亲自给我颁奖和合影。在招待宴会上，市长还 亲切地再次和我跟我儿子合影。每个人对同一件事的感受不尽相同，作为我来说，能参加这么一个活动，我还是觉得挺高兴和自豪的。

麦：咱们海外华人能获得这样的荣誉，我都觉得挺自豪的！那么您又是怎么想到转行做房产经纪的呢？

Gary：是啊，这会成为我记忆中的一个美好片段。至于转行，我本身是建筑专业科班，在国内也接触了一些房地产开发的项目。在加拿大工作的几年中，又经常 接触相关的领域，比如说建筑的室内外环境，城市规划和交通、地上地下各种净空要求和管线，城市的运作和税收、房屋所有权注册机制等等，也积累了很多客户服 务的经验。在我正式成为地产经纪之前，经常有些朋友在买卖房屋时向我咨询一些问题，例如建筑结构、地下油管、校区、区位、周边环境等等。我在帮朋友了解这 些信息的同时，也积累了知识，还得到很多乐趣。看到周围的朋友住进自己满意的家，我也能够分享到到他们的快乐。后来，朋友们说，你比较适合做房地产经纪！ 就这样通过在UBC学习，考取了我的经纪执照，并挂靠一家较为知名的地产公司。与其说是转行，不如说是又回到了我的建筑老本行了。

麦：您觉得如何做，才能成为一个好的房产经纪？

Gary：对于衡量经纪的标准，相信每个人心里都有杆秤。我个人认为作为一个好的房产经纪，就是永远把客人放在第一位。家这个词总是让人们想到温馨、舒适 和享受。客户请一位房产经纪人协助买卖房屋，是对我们极大的信任。一定要做到诚实、诚信，处处为客人着想。要了解客人的需求、爱好、工作地点、经济状况、 家庭构成，特别是孩子的情况，综合作出评价，再给予具体的专业指导。另外就是不能操之过急，客户群是慢慢积累的。我今年开始使用了一个网站，叫 BurnabyHouse.com，通过我这个系统，可以让我的客人免费看到比MLS更多更及时的信息，比如某个区的成交记录、价格改变的历史等等。经纪 们能在MLS上看到的信息，我的客人都可以及时看到，这样就建立了以后和客人互相信任合作的前提。

麦：现在这个经济大环境下，房地产市场形势如何？对于准备买房的网友有什么建议吗？

Gary：现在房屋市场既是处于向下波动的区间，又受国际经济大环境的打压，使得很多准备买房的朋友都停下来处于密切观望的阶段。当前的房屋市场走向确实 给期待购房的人士带来了希望，已经有房的人士将来也会有合适的机会以小换大。现在是信息时代，各种信息非常透明，网友只要经常上网了解各方面的信息，时常 和经纪保持沟通，相信绝对可以根据自己和家庭的情况做出适当的判断和决定。

麦：在我们采访的最后，有什么想对网友们说的话吗？

Gary：我是北美中文网论坛的新人，感觉在和网友的交流互动中学到了不少有用的东西，尤其是总能看到不同观点的展现，这点非常可贵。非常珍惜和感谢 Edwin给大家提供了这么好的交流空间，以及各位管理员、版主和热心的网友对这个网上社区做出的贡献。希望借助这个网络，和大家分享在加拿大生活的喜怒 哀乐。同时祝各位网友，包括我自己，永远保持积极进取、乐观向上的态度，用微笑面对自己和他人。

麦：感谢您接受我们的采访，相信您的心态和生活态度也会帮助您在事业上取得更大的成功。

Gary：谢谢小麦，祝你，也祝北美中文网的朋友们在新的一年里，身体健康，心想事成。

采访结束后，在报道的整理过程中，我越发觉得这次采访更像是一次我和邻居老大哥之间的闲聊，Gary的心态和生活价值观给我留下了很深的印象。感觉生活中并不太容易能遇到既博学、有修养，又坦诚、容易让人亲近的人，很愉快，这个白色圣诞节我碰到了一个。