以富人为主体的第三波移民热值得关注

　　中国银行私人银行联合胡润研究院发布《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，通过对全国18个重点城市千万级别以上富人980份有效问卷调查，60%的富人有移民意向或已申请移民，其中东部和南部有移民意向的超过七成，亿万财富人群的海外投资比例更超过50%。

　　专家指出，受国内外多重因素影响，改革开放以来我国共发生过三次较为集中的出国热、移民热：第一波是从改革开放初期开始，一批人以寻亲、劳务、留学以及偷渡等形式出国，并陆续定居国外，其中劳务移民是主体;第二波是上世纪90年代，一批中国人以留学、技术劳工等形式走向世界各地，不少人最终实现移民，主要体现为技术移民;2002年美国投资移民新政策出台后，特别是2008年国际金融危机发生以来，我国以投资移民为主要形式、以富人为主要移民群体的第三波移民热方兴未艾。

　　与前两次移民热相比，本轮移民热呈现出一些不同以往的鲜明特点：一、改革开放以来的先富群体成移民主体，申请移民的数量多、占比高、增速快。二、不少移民是国内社会名流、成功人士，社会关注度高。三、移民热伴随着大量社会财富向国外转移。四、“移民不移居、移家不移业”。五、富人“主动寻求托庇”的移民动机强烈。

　　专家认为，太穷国家的人除当难民外，无法向外移民。太富国家的人无需向外移民，只有不穷不富的发展中国家的人才会大量向外移民。这类国家人均收入达到1000美元后，对外移民的人数就会逐渐增长，直到人均收入达到大约8000美元之后，其人数才逐渐下降并由人口净输出国变为人口净输入国。

　　我移民最青睐美加尤喜投资房产

　　统计显示，美国和加拿大是最受中国千万以上财富人群青睐的移民目的地，有40%的人选择移民美国，37%的人选择移民加拿大，14%的人选择移民新加坡，5%的人选择移民我国香港地区，2%的人选择移民英国。

　　上海市出入境服务中心有限公司移民部项目总监侯信才介绍，我国的投资移民早在2002年就开始出现，当时主要是投资移民到美国、加拿大、澳大利亚等国，其中美国、加拿大单纯投资移民的居多，而澳大利亚则以企业家商业移民著称。到2008年，投资移民人数开始迅速增多，一直延续至今。

　　富人移到哪里，往往意味着财富也流向哪里。据中国银行私人银行调查，美国既是中国富人最大移民目的地，同时也是最受欢迎的海外投资国家，占受访中国富人的42%。其后，中国富人的海外投资目的地依次为我国香港地区、加拿大、新加坡，占比分别为38%、23%和12%。

　　中国银行私人银行经理荆霆说，追求高收益并不是富人海外投资的主要目的，有1/3的富人进行海外投资的目的是移民。中国富人进行海外投资，一半以上的人会首选房地产，然后是外币存款，接着才是股票、金融衍生品、实业、保险等。

　　据国际知名房地产顾问公司莱坊国际集团调查，投资海外房地产尽管存在增值空间小、房产税高等不利因素，但由于其同时具备方便移民、以房养学、较低价格、永久产权等优势，深受中国富人青睐。

　　各国移民政策优势各具特色

　　中信银行出国金融中心总经理吴波涛说，中国富人在选择移民目的地时，考虑的因素千差万别，但也存在一些共性因素，包括投资门槛的高低、生活环境的优劣、办理周期的长短、有无移民监管、是否需要收入来源证明等。各国为吸引国外投资和优秀企业家，也推出积极政策，形成了各具特色的移民优势。

　　美国投资移民的最大优势是门槛相对较低。美国E B-5投资移民项目要求申请人拥有合法资产50万美元以上，投资50万美元到移民局批准的项目中，5年后取回本金，或在美国直接投资100万美元。这相对于英国“105万英镑全额投资”(或一次性支付19万英镑贷款利息，在个人或配偶名下拥有200万英镑的净资产证明)的方式更容易接受，并且无需申请人具备经商或管理背景，并允许捐赠和继承等。

　　除了生活环境优良外，加拿大、澳大利亚最具吸引力的是，其投资移民政策具有明确的指向性，主要针对企业主和高管人士。

　　加拿大投资移民项目要求申请人在过去5年内有2年的高级管理经验，同时，证明家庭拥有合法资产160万加元，或投资政府担保的基金80万加元，5年后无利息返还本金，或一次性投资无返还的20万加元。这一项目主要适合公司股东、法人以及部门经理以上级别的高管。

　　澳大利亚则主要针对企业主，着重于商业移民，其“132类天才企业家移民”(相对适用于高级管理人员)、“163企业主移民”(相对适用于私营企业主)、“165投资移民”(相对适用于专业炒股人士等)项目分别适合不同类型的企业主，申请者家庭资产要求从50万到112.5万澳元不等。该类项目的优势还在于可以直接获得绿卡，一步到位，并有潜在的商业投资机遇。

　　新加坡最大的优势在于其适宜华人的生活环境。新加坡投资移民项目须证明个人资产达2000万新元以上，投资250万新元，但无需追查资金来源，申请人无年龄、学历、英语要求等限制，无移民监管要求和居住要求，直接取得永久居住权，投资者可以常驻中国，父母可申请长期准签证，最为重要的是，新加坡 77%的人口为华人，所以深受一些不会外语、年龄较大的中国富人欢迎。

　　地中海小国塞浦路斯，尽管没有多少资源，却是很多中国富人快速拥有外国身份、并自由进出欧洲的捷径。获得该国绿卡后，即可自由出入27个欧盟成员国。该国要求申请者家庭拥有资产30万欧元以上，在塞浦路斯投资30万欧元以上的房产，无移民监管，无需商业背景，无需资产来源证明，6个月左右即可获得绿卡。

　　此外，我国香港地区也是很多富人喜爱的定居目的地，其资产要求是两年持续拥有不少于1000万港币的个人净资产。定居香港的优势在于，华语环境容易融入、税制简单、税率低、经商环境好等，而且很容易向世界其他国家移民和投资。

　　美国降低门槛重在“吸金”

　　近年来，投资移民增长较为显著的是美国、加拿大和新加坡，主要原因是加拿大和新加坡的移民门槛不断提高，所以很多人想抓住旧政策的“尾巴”，形成一波增长;与此同时，美国在降低投资移民门槛，吸引了投资移民者涌入。“不论抬高门槛还是降低条件，接纳投资移民的共同目标都在于吸引投资，创造国内就业机会。”第十一届全国政协委员、复旦大学教授葛剑雄说。

　　北京、上海、广州等地多家移民中介机构认为，“富人移民热”一方面是因为国内富裕群体移民热情高涨，另一方面也与有关国家推出积极的移民政策有关，其中美国的表现尤其引人注目。

　　北京因私出入境中介机构协会荣誉会长齐立新介绍，从2009年开始，美国移民趋热，特别是今年，EB-5类新政策的作用开始发酵。其中政策方面的原因是，金融危机后美国面临就业难题，产业、资本市场出现问题，迫切希望吸引外国资本帮助本国摆脱危机。除了中国之外，在俄罗斯、印度、巴西等国，美国都在以EB-5形式进行掘金。

　　美国的EB-5投资移民法案早在上世纪90年代就已推出，基本要求是全额投资达100万美元、创造10个就业机会。后来，条件降低到在美国的不发达地区可投资50万美元、创造10个就业机会。近来，美国又在一些区域推出试验项目，仅需投资50万美元，无需雇人。

　　侯信才说，美国的这个项目在国内经济形势好的时候就关闭，经济形势不好的时候就打开。目前该项目的截止日期是2012年9月，并还有可能继续延长，因此，可以预见美国将继续成为投资移民热点。

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世界日报

农历年除了是华人社区的重要节庆之外，拜财力雄厚的华裔移民所赐，也在每年此时为大温房市带动一波旺盛买气。有地产经纪表示，今年买气更胜以往，尤其西温豪宅市场几乎是华人买家。

专营西温豪宅的地产经纪哈斯曼（Malcolm Hasman）表示，他在24日接待了四组来自中国温州的买家，参观了由他代售位于西温一栋叫价780万元的豪宅。这些富豪的兴趣很高，估计资金到位后下单的机会很大。

他说，农历年间一直都是本地房市旺季，而今年又比往年更热闹，过去两天来不断接到专营豪宅的华裔地产经纪来电，表示要带客户参观他所代售的西温豪宅。该豪宅不但有无敌海景，连车道都有暖气。

MAC行销公司销售总监布里格斯（Melanie Briggs）认为，随着股市波动，人们更热中于房地产投资，温市中心的新屋成交量过去几年已成长了两倍，如果说到了今年可以增加为三倍，她并不会感到意外。

卑诗大学（UBC）亚洲研究所李端端（Duanduan Li）教授表示，因为2012年是中国的龙年，大大助长了本地房市，尤其华人喜欢为自己选择一个好的时刻做出生子、转职或置产等人生重大决定，因为那样成功的机会比较大。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=44002

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今年PNP移民数4.5万

康尼还表示，移民部希望能将PNP计划在现有规模基础上扩大十倍，以解决本国人口老化及社会就业人手短缺等问题，进一步推动本国经济的长期发展。

“我们预计2012年会有大约4.5万名透过省提名计划进入加国的新移民前来加国” ， 康尼说：“正如总理哈珀所说，移民是未来经济增长的关键，我们要好好善用移民计划吸引更多具技术的移民来加，进一步推动本国的经济发展。”

PNP不可放松基本语言要求

康尼同时批评部分省份漠视对基本语言的要求，提醒他们正视存在的问题。康尼说，对于移民的基本语言要求过低，不仅可能导致移民申请者未来难以适应当地的劳动及就业需求，亦往往与欺诈申请案件的多寡有某种关联。语言要求较低的省份，欺诈移民个案亦较多。他强调，PNP移民申请人应该符合基本的语言要求。

PNP计划过去7年升5倍

另据加拿大联邦公民及移民部发表的最新报告 《省提名移民计划评核报告》 ，省提名移民计划现已成为加国仅次于联邦技术劳工计划（Federal Skilled Worker Program）的第二大经济类别移民来源。PNP目前每年吸纳3.6万个新移民，其中逾九成在抵加后一年内即申报工作收入，积极对本国经济作出贡献。

该份报告还说，PNP移民人数由2004至今已上升5倍，增至约每年4万人，并为有关省份带来显著经济利益，其中加西四省（卑诗、亚省、沙省和缅省）获益最大。这些省份的PNP移民在报到一年内，就申报工作或自僱收入比率逾90%。

加西四省PNP常驻比率最高

另外，加西四省，特别是卑诗省和阿尔伯特省，PNP移民留下来长住的比率，也高达95%以上。相对来说，大西洋省份的PNP移民保留率（retention rate），只有56%。

报告还表明，绝大部分PNP移民在抵加一年后即成为纳税人，他们极少申领就业保险（EI）福利或者救济金。PNP移民大多都能在加国找到符合自己技能或资历的工作，而在抵加3年后，他们的每年平均收入达3.52万至4.51万元。

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据一名地产经纪介绍，他在带客人看过一幢占地面积超过1万平方英尺，售价接近500万加元、拥有无敌海景的独立屋之后，一位温州籍客人居然大呼便宜：“折合人民币才5,000万，这种装潢材质的房子，在上海少说要价上亿元人民币。”

另一名苏富比地产公司（Sotheby’s International Realty Canada）的高管也表示，春节期间曾经一天替客人下单买入了3间独立屋，其中两超过240万加元，另一间也在百万加元以上。此外，最近活跃在豪宅市场上的买家超过8成是大陆籍买家，且很多人都是现金成交。

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The British Columbia Real Estate Association (BCREA) reports that the dollar volume of homes sold through Multiple Listing Service® (MLS®) in BC climbed 14.3 per cent to $43.1 billion in 2011.

A total of 76,817 homes were sold in BC in 2011, up 2.9 per cent from 2010.

The average annual MLS® residential price climbed 11.1 per cent to $561,026 over the same period.

“Low mortgage interest rates and gradually improving economic conditions contributed to a moderate increase in consumer demand last year,” said Cameron Muir, BCREA Chief Economist. “BC home sales came in about on par with their 15-year average, but fell well below their ten-year average of over 88,000 units.”

Vancouver, the Fraser Valley and the North experienced the largest percentage increase in unit sales last year, while consumer demand edged lower in Victoria and on Vancouver Island.

BC residential unit sales in December dipped 1.7 per cent to 4,186 units, while the average MLS® residential price was 2.8 per cent lower than in December 2010.

13年涨超8成 加国房市正降温

不过，上述报告预测说，全球经济复苏的步伐放缓，对于欧洲债务危机的忧虑加剧，消费者的信心不足以及失业率高企，将继续对全球各地房地产市场在未来的发展前景构成影响。尽管加拿大住宅的平均屋价自1998年以来猛涨了85%，但已有一些迹象显示，加拿大的房地产市场正在降温。

丰业银行对全球各地10个发达国家在房地产市场方面的表现进行追踪，这10个发达国家分别是：加拿大、法国、瑞士、瑞典、日本、澳洲、英国、美国、西班牙和爱尔兰。

根据今年第3季度的统计数据，在上述10个发达国家中，经过通货膨胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比有所上升的共有3个国家，分别是：加拿大、法国和瑞士。

加平均房价世界第一 超法国瑞士

其中，经过通货膨胀调整后的加拿大住宅的平均屋价升4.8%，在10个发达国家中位居第一。紧随其后的是法国和瑞士，经过通胀调整后的住宅平均屋价分别上涨了4.4%和3.3%。

至于剩余的7个发达国家，经过通胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比，均有不同程度的下跌。

其中，跌幅最大的当属爱尔兰，跌幅高达14.7%。跌幅最小的是瑞典，只有1.9%。西班牙和美国的跌幅则分别为8.9%和7.5%，排名在爱尔兰之后。

丰业银行的经济学家沃伦(Adrienne Warren)在上述报告中说：“房地产市场保持蓬勃发展势头的周期平均为12年。相比之下，意大利房地产市场保持上升走势的周期最短，只有8年。爱尔兰和瑞典的房地产市场，保持上升走势的周期长达15年。加拿大的房地产市场保持强劲的升势，现已进入第13年，住宅屋价逐年上涨的起步时间比其他国家晚了几年，因为当时的经济仍受到90年代初期经济严重衰退以及90年代中期失业率高企的影响。”

值得一提的是，丰业银行的上述报告还对其他9个发达国家的房地产市场的现状进行了分析。例如，在今年第3季度，经过通货膨胀调整后的美国住宅的平均屋价下跌了7.5%，与美国房地产市场在2005年达到巅峰状态时相比，屋价暴跌了超过30%。

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展望明年市场，业界人士相信，一方面由于受欧洲债务危机及世界经济走势不明的影响，加拿大央行料仍维持目前处于地位的利率水平，加之拜加拿大长期稳定增长的移民人口所赐，以及本地置业购买的需求仍劲，明年大温地产市场相信下调压力不大，仍会获得稳定成长。

高热渐退，大温进入平衡市场
文/特约记者：王小麦、Betty Xu、Kelly Li

盘点2011，今年市场第一线的市场反馈如何？与以往相比，今年的大温地地产有何特点？除了备受瞩目的大陆投资移民购买群体外，目前本地工薪阶层的置业需求或投资需求如何？明年的市场预计走势如何？带着这些问题，我们走访了大温地区多名专业地产经纪人，希望从各区域市场的第一线反馈中，真切感受大温地产市场鲜活的脉动。

Gary Gao：季节性变动大 全年稳中有升
2011年总体的房屋销售可以用“平稳”二字概括，其中大温地区透过MLS系统的成交量表现亦堪称亮丽。价格方面，截至10月份，所有类型房屋的标竿价格（Benchmark Price，又译作“基准价格”）年内增长约7.5%，其中独立屋增长11%；共管公寓增长3.2%; 城市屋增长约6.5%。

春季大热
2011年初，大温地区由于受政府估价比去年有大幅提高，和来自中国大陆的强劲购买力的推动，今年春季的成交量大幅超过往年。二月份MLS售出房屋3097 间，而过去十年的二月份平均售出间数只有 2742间。市场对于独立屋的需求保持强势，独立屋价格也大幅攀升，表现尤其突出的城市是列治文和温哥华西区（Vancouver West），独立屋的标杆价四个月内分别增长了21%和13.64%。

公寓销售的表现也异常火爆，记得二月份铁道镇新楼盘Sovereign 预售时候盛况空前，数千人冒雨排队，200套居住单位于首日销售一空。预售公寓房的热销带动了MLS二手公寓房的销售，对比期房的售价，人们突然发现 MLS上一些待售的二手公寓显得性价比很好，适合投资或自住。

三月份市场继续火爆，售出房屋数量比二月份又增长了31.7%。这时候的市场仍为卖方市场。三月份发生日本海啸以后，列治文的房市开始冷却，投资客把目标转向了本那比的铁道镇地区。该区的独立屋几个月内涨幅超过了30%。

夏季走缓
四至六月份，买卖双方的博弈使市场进入平衡期，房屋价格仍然缓缓上升，六月份，MLS房屋标竿价达到今年的最高点。

七、八月份，市场上的买方放慢了脚步，放盘仍然在缓缓增加。大温地区MLS房屋销售量仍然比去年同期增长；但是跟过去十年的同期销售相比，明显疲软。总放盘量创历史新高，标杆价在七月、八月份逐月逐渐稍稍降低。市场放缓慢的态势持续到九月份，大温地区的房市正式进入了买方市场。

秋后回复平衡市场
然而，卖方市场只持续了一个月的时间，从10月份开始，我们的市场成交量又呈现了回升的态势，从总挂盘量和售出量的比例来看，从买方市场又回到了均衡的市场。

如果不考虑外在因素影响，本地传统上房屋市场在春天最为活跃，5、6月份达到高潮，暑假期间略微放缓，至9、10月份开始回升，年底因有些想要“抄底”的买房者出手，成交量会放大。近年来，考虑到中国大陆籍移民趁着国内假期前来买房的因素，每年的2月、5月、10月和圣诞期间交易比较活跃。今年，大温地区春季交易火爆，夏季步伐放缓，秋冬季显示出渐次恢复正常。

由于眼下外在经济环境没有大的变化，加拿大的利率水平也在低位继续维持平稳，故全年市道表现大体也符合本地的季节性规律。

许万军：列治文2011冰火两重天
纵观2011 年大温地产的季节性特点，与2010 年有些相似——都是年初的市场相当活跃，夏初至9月份转缓，到10月份市场重新又突然活跃，而且价格呈现较大的增幅。

2011年大温房屋市场总体呈现出从高热到平缓的态势。而大温华人聚居地列治文（Richmond）市的房屋市场，更可用“冰火两重天”来形容。

根据我的观察，自2011年初到几年9月，大温房市持续火爆，尤其独立屋价格稳步上升，成交活跃。列治文的独立屋销售常常出现十几个、极端情况甚至有四十多个买家竞买一套物业，火爆场面史上罕见。

日本地震 “蝴 蝶效应”带累列市
2011年3月，日本意外爆发强烈地震，连带地引发大温民众对未来可能出现地震的忧虑。因列治文地势较低，一些买家开始担心在此地置业，一旦遇上地震，或 许难以抗拒可能发生的海啸，于是列市地产市场渐而走缓，部分区域的房屋价格也相应有所调整。买家开始将目光转向本那比（Burnaby）、白石镇 （White Rock）及西温（West Vancouver）等地，导致上述区域竞价现象仍相当常见，此一情形大致持续到8月，之后市场再次开始平缓下来。眼下，在列治文一些最受买家欢迎的社区，相同面积的地已经由二月的成交价130万，降到103万。

价升量稳 总体平衡

尽管如此，总体来看2011年Richmond 房市表现还是不错的。独立屋价格全年上升19%、城市屋上升11%、公寓则上升6.7%。从成交量来看，2011年以来，截止11月上旬，共有2667间 房屋成交，比2010年同期的2679间没太大变化，这说明买家并未因为楼价上升而观望，也没有因为市场平稳而放弃Richmond 市场。

那么，预计明年列治文地产市场会如何？我认为从数据上来看，由于本地房屋市场上仍存在相对稳定的房屋需求，加上较大的待售房屋库存量两者作用，相信 2012年本地住房的价格上涨压力不大。另一个利好消息是，预计2012年央行将继续维持现有的较低按揭贷款利率，这有助于2012年房屋可负担能力继续保持在现有水准，对有置业需求的买家仍是一个富有吸引力的因素。

Jason Lu：西温表现亮眼 长期仍看好

根据我的观察，今年的地产市场是从火爆走向稳健。首先，上半年的房地产市场特别火爆，尤其春节期间，大量国内投资移民过来买房，直接带动了西温地产市场的火爆。以我自己的销售业绩为例，仅在今年春节期间的大约10天内，我的客户中就有3人买下了独立屋，另有5个客户成交了楼花。因此，到今年5月份的全年销售业绩，已经超过了去年的一整年。

稳健的市场更健康

到夏季之后，市场慢慢回调，虽然后面几个月属于偏淡季，其实，我个人也感觉在短时间内的极端增长后，一个恢复理性的市场更值得欢迎。

尤其是年初以列治文出现多个买家竞争抢offer的那一段时间，很多人把独立屋也当成楼花来炒作，这样的现象当然属于极端的例子。事实上，无论业界人士还是普通民众，都倾向于期待本地的地产市场是一个更稳健的、可长期发展的健康市场。

总的来说，从今年春节期间来看，很多客人在搞定自住房以后，有意马上投资一个公寓或者楼花。与去年相比，肯定是今年的市场更好，并且涨幅不小，尽管不同季节和阶段楼市的表现有所起伏。

西温与温西列治文跻身三大热点

最近几年，西温良好的居住品质和优秀的学区逐渐受到华裔投资者的关注，很多人开始重新审视西温的投资潜力，因此，西温开始迅速成长，成为继传统大热的温西去和列治文之后的新贵，地产市场不断升温。我认为，在未来相当一段时间里，温西、列治文和西温仍将继续成为买家偏好的置业区域。

而其中，温西仍是最热门的一个地区，像在西20街至30街上的占地约6500-7000英尺的老房子，在2010年圣诞节时，成交价一般在160-170万加元，现在已经上涨到到超过200万元，而如果将老房子推倒重盖，则该区域落成的标准新房售价一般在400万加元以上。

就西温来说，市场今年也是从2-3月份开始热起来，但相对列治文等地区要热得晚一点，一直持续到5月份，现在有些回调。总体来说，8月是今年的谷底。但从1977年到现在的趋势图来看，房价上升了12倍。

此外，抛开投资客和经济实力比较雄厚的投资移民之外，仅就本地有买房意向并有能力负担的人来说，也有不少人喜爱西温。这部分人多数是早期的技术移民，他们的房子买得早，受惠于近10年地产市场的不断上升，他们的净资产额也大幅增加，加上其工作和收入比较稳定，因此也有意愿将西温作为新的居住处。

因此，与列治文不同的是，西温市场尽管目前有所放缓，但总体成交量仍比去年有所放大，因为人们对于西温的地产价值开始有了更清晰的认识，更多有实力的投资客也已经把注意力移向了西温。我相信，这个趋势还会在未来相当一段时间内得以延续。

看年度趋势 重第四季数据

我们看年度趋势，一般每一年的10-11月比较关键，如果这一阶段能够稳住并且有上升的话，那么明年的市场料想也不会太差，起码稳中有升。从各个数据来看，这几年来，大温尽管不分时间段部分市场有所回调，但是总体趋势仍是上升了不少，其中独立屋的升值空间更大，毕竟有土地价格作为支撑。

从挂牌数量来说，温西，列治文和本那比瓜分了前三名，因为多数投资客还是相当青睐这些区域。

Gary Gao：本那比高贵林销售平稳 价格缓升

从交易速度来看，今年本那比市房屋的平均待售时间与去年同期相差无几。挂盘价格方面，公寓大致高出政府估价的10%左右，占地面较大的老旧独立屋，其挂盘价格大致高出政府估价的20%左右。实际的交易价格则视房屋的不同情况而定，譬如，2011年春夏两季，位于本那比铁道镇（Metrotown）区域的旧独立屋，不少以政府估价两倍左右的价格售出。

从不同房屋户型的成交量和成交价格来看，全市房屋的平均价格有着较为平缓的上升。其中，本那比市内公寓成交量从一月份开始逐月上升，七月份销量达到顶点，八月份至十月份升降波动不大。全年的公寓价格除八月份有所上升外，基本变化不大。城市屋（Townhouse）和半独立屋（Duplex）成交量基本呈平稳上升的态势，价格平稳，平均价格七月份达到最高点。独立屋成交量上升幅度比较大，在九月份达到最高点。十月份本那比所有各类房屋的售价和成交量都有所下降，相比之下大温其它地区，表现差强人意。

高贵林（Coquiltlam）地区今年的各类房屋全年各个月的销售情况也非常平稳，上半年呈上升态势，成交量和售价在六月份达到高点，九月份形成低谷以后，各类房屋的成交量和售价从九月份开始反弹，平均价格再创新高。

华裔重视投资功能

个人认为，本地各个族裔的工薪阶层普遍来说第一次购房以公寓和城市屋为主，但是华人的购房意识和投资意识相对来说比较强，很多华人会比较重视房子的投资功能，往往把自住和投资结合起来，所以半独立屋、独立屋特别受到华人，包括大陆新移民的青睐。人们还往往喜欢新一点的房子，和维护、打理比较方便的房子。

大陆籍新移民往往一出手就是几处物业。大多选在交通购物方便（列治文、铁道镇）、或者学区好、环境优雅、风景宜人（温西、西温、白石等地）的区域。在购置独立屋方面喜欢地大的房子，讲究风水，至于房子，可以按照自己的品味拆除重建。

由于中国大陆近年经济的飞速发展，大陆籍新移民的投资预算从一百万到几百万加元，甚至上千万加元的都屡见不鲜，着实令本地人惊讶。

飞鱼：过度火爆后的正常调整

我个人感觉今年的市场相对淡一些，特别是目前到了年底，成交不活跃，不过挂牌和看盘的买家一直都还比较热络。总体来看，我认为今年的市场表现，基本上可堪称是继去年过度火爆之后的正常调整。

后市看多 投资者亲睐期房公寓

不过，从成交情况来看，今年的情况总的来说还算不错，我的个人销售业绩今年实际上还超过了去年。

平均待售时间，视不同的房屋类型而有较大的区别。以本那比（Burnaby）和高贵林（Coquitlam）地区为例来看，一些条件较好的独立屋，基本上都在一到两周内成交。而公寓（Apartment）的市场就相对比较平淡，平均在一个月左右才能成交。

有趣的是，今年公寓期房的销售总体也很不错，这说明买家对于温哥华地产未来趋势还是有相当的信心的。因为本地期房通常会是两到三年后才能交房的，大家现在愿意认购期房，应该都是基于两三年后能够增值获利的信心。

华裔投资最重学区

我的服务范围比较广，基本除了北素里（North Surrey），三角洲（Delta），特华森（Tsawwassen）等处，我的客户基本涵盖了大温地区，尤其是华人比较集中地区域。

另外，我的客户主要以本地工薪阶层为主，其中新移民的比例低于半数。客人中有些工薪阶层本身也是投资客，他们买一个房子自住，然后可能还会买下一个用来投资或者给父母住的。他们在户型选择上，多数选择一房或两房。来自大陆的投资客，其投资重点放在独立屋和土地上。

我的客户投资价位通常在100万以内。如果是独立屋，受亲睐的是哪些位于较有发展潜力的地段、售价在60-70万加元、占地面积较大的老房子。譬如高贵林（Coquitlam），目前就是一个投资热点。

此外，华裔传统上相当重视教育氛围，所以学区是很多人买房时考虑的第一因素，新移民比较喜欢在学区范围内找到可承受的价格的物业，目前的热点是温西和西温，此外南素里（South Surrey）和白石（White Rock）也很受欢迎。

明年来说，如果没有世纪灾难和经济形势恶化，按照温哥华本地市场正常发展来看，应该是一个稳步增长的局面，我认为大概是在10%左右的升值空间。实际上，这跟目前的移民政策也分不开。现在政府把投资移民的量缩得很小，而且仍有5年的积压申请需要处理，那么这几年还是会有源源不断的人过来，再加上以前很 多人认为，加拿大的大门始终是敞开的，他们并不急于办移民，结果现在发现，门渐渐要关闭了，所以他们会赶。另外还有像父母探亲移民的政策，这些也会使一些 当时犹豫不决的父母亲下决心选择过来。那么这样一来，人口增多，势必带动房产的需求，尤其对于一些Apartment的房主，他们更为需要添置多一处住所。

金涛：热点转移 投资方向多样化

今年大温地区房地产市场总体可称得上“活跃”。尤其是今年上半年，局部地区大幅上涨，热点地区频频出现多个买家竞买的情况。

与2010年的市场相比，今年的地产市场呈现出如下明显的差异：一是受追捧的热点地区有所改变。总体看，去年价格上涨最快的是温西（Vancouver westside）和列治文（Richmond），而今年，除了仍然继续升值的温西地区，西温（West Vancouver）的涨幅比较明显。二是市场买家投资方向多元化。今年，除了普通的住宅房，购买农地，购买可发展为高层公寓（highrise）及城市屋的开发用地的买家增多。

在我的客户中，有大约八成人士属于移民本地10年以内的大陆籍移民。本地工薪阶层，通常置业时对交通及价位比较重视。

根据观察，我的客户首先考虑的是价位，价位必须合乎他们的经济情况，也就是说他们一般会有比较明确的预算。同时，交通的便利性、户型的合理性，也会是他们着重考量的因素。而大陆新移民，尤其重视优良的学区及生活的方便性。至于价格方面，本地工薪阶层比较偏重关注价位的可承受性，而新移民比较注重的是“性价比”是否合理。正因为此，这两组不同的客户在置业或投资物业的时候，偏爱的房屋类型也是不同的。前者由于经济能力的局限性，会更多考虑投资公寓（Apartment），特别是喜欢一些不需要多少押金的期房。而后者则偏重于购买独立屋，期待由于好区独立屋的稀缺性，带来未来物业的升值。

尽管目前经济有所放缓，温哥华本地市场还是有一些独特性。像08年的金融危机，对世界的影响有那么大，可是对于温哥华的房市，不到半年就已开始复苏。而目前属于一种世界经济整体下滑的状态，但并没有对温哥华造成一个毁灭性的打击。只有slow down，没有crash。而且它有需求量摆在那里。人口增多，再加国内一些自身情况，使得人们想要把钱转出来，在国外找个地方把钱放起来。温哥华对新移民有很好的贷款政策，哪怕对非移民也有很好的贷款政策。200万以内的房子，只要给30%首付，根本不问金钱的来源。所以，这对于国内来的人士是一个很好的投资渠道。

明年市场总体乐观

对于2012年房市，苇璐表示总体还是值得乐观的。一方面，尽管目前经济有所放缓，但由于温哥华本地市场的独特性所使然，可以预计明年大幅降价的压力不大。一方面，由于加拿大长期坚持的吸纳移民政策不变，另外本地人士对房屋的置业及投资仍然是客观存在，因此苇璐个人估计增值幅度应在10%左右。

Jason Lu也赞同明年房市总体乐观的观点。他说，联邦政府目前正在积极处理移民积压的申请问题，再加上明年魁省省提名名额大幅增加，这些通过移民过来的人，对于房市的需求无论高端、中端、低端等不同层次具有需求，因此预计本地房屋市场明年不会有很大的跌宕起 伏，稳定应该是没有问题的。加之央行保持利息政策，以及卑诗省长简蕙芝也大力宣传吸引留学生政策，这对明年的房市均属于利好消息。

（本文原载于《加国地产-大温版》2012年12月号）

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11月份新挂盘各类房屋总计3,222个,环比下降26%。

目前大温地区MLS共有14,090个单位出售,环比减少9%,同比增长13%。

2011年11月份卖出楼盘占总楼盘的比例为15%,处于平衡市场的低位,接近买方市场。通常15%-20%被认为是平衡的市场。

标杆价格,各类房屋在过去12个月平均增长了7%,但是比最高价位的6月份,下降了1.4%。

其中,独立屋价格在过去一年增长了11.4%,公寓价格上涨了2.7%,城市屋价格介于其中,增加了4.5%。

Historically normal activity keeps the Greater Vancouver housing market in a balanced state
The Greater Vancouver housing market saw relatively typical home sale and listing activity in November.

The Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) reports that residential property sales of detached, attached and apartment properties on the region’s Multiple Listing Service® (MLS®) reached 2,360 in November. This represents a 5.9 per cent decline compared to the 2,509 sales in November 2010 and a 1.9 per cent increase compared to the 2,317 sales recorded in October 2011.

Looking back further, last month’s residential sales total is 5.8 per cent below the ten-year average for sales in November.

“The pace of home listings entering the market eased slightly in November, compared to recent months, while sale levels remained fairly normal for this time of year,” Rosario Setticasi, REBGV president said. “November activity helped put our market firmly in balanced territory.”

New listings for detached, attached and apartment properties in Greater Vancouver totalled 3,222 in November. This represents a 26.3 per cent decline compared to the 4,374 new listings reported in October 2011, but a 6.3 per cent increase compared to November 2010 when 3,030 properties were listed for sale on the MLS®.

Looking back further, last month’s new listing total is 2.1 per cent above the ten-year average for November.

The total number of properties currently listed for sale on the Greater Vancouver MLS® sits at 14,090, a decline of 9 per cent compared to October 2011 but an increase of 13 per cent when compared to this time last year.

The MLSLink® Housing Price Index (HPI) benchmark price for all residential properties in Greater Vancouver over the last 12 months has increased 7.2 per cent to $622,087 in November 2011 from $580,080 in November 2010.

Since reaching a peak in June of $630,921, the benchmark price for all residential properties in the region has declined 1.4 per cent.

Sales of detached properties on the MLS® in November 2011 reached 916, a decrease of 12.8 per cent from the 1,050 detached sales recorded in November 2010, and a 21.3 per cent decrease from the 1,164 units sold in November 2009. The benchmark price for detached properties increased 11.4 per cent from November 2010 to $890,204.

Sales of apartment properties reached 1,000 in November 2011, a 4.9 per cent decrease compared to the 1,052 sales in November 2010, and a decrease of 28.4 per cent compared to the 1,396 sales in November 2009. The benchmark price of an apartment property increased 2.7 per cent from November 2010 to $399,686.

Attached property sales in November 2011 totalled 444, a 9.1 per cent increase compared to the 407 sales in November 2010, and a 15.1 per cent decrease from the 523 attached properties sold in November 2009. The benchmark price of an attached unit increased 4.5 per cent between November 2010 and 2011 to $510,960.

http://www.youtube.com/watch?v=XqahBr5TMuY

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预计2012年央行将继续维持现有的较低按揭贷款利率，这有助于2012年本省的房屋可负担能力继续保持在现有水准”，卑诗地产协会（BCREA）的首席经济学家缪尔（Cameron Muir）指出，“然而，受经济环境的影响，相信明年的住房需求量依然低于10年平均需求量87600间。”

MLS的记录显示，2005年透过MLS系统销售的居民住宅房屋一共为106,300间。

穆尔说，“本地房屋市场上相对稳定的房屋需求，加上较大的待售房屋库存量二者作用，相信2012年本地住房的价格上涨压力不大。”

穆尔表示， “预计今年透过MLS系统成交的房屋均价将上升11.8％至56.46万加元；而2012年则预计会下降2.5％至55.05万加元。”

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根据加拿大皇家住屋及按揭公司（CMHC）最新数据，卑诗省10月份经季节性调整后的城区房屋开工量略有增长，从上月的27400间增至27800间。

CMHC的资深市场分析师Robyn Adamache评论说，“截止到目前为止，今年的新屋开工始终保持强劲，高于去年同期的水平。在今年的首十个月中，本省的多户型家庭住房（括专门用于出租的物业项目）一马当先地持续增长。此外，前十个月中新开工房屋大部分集中在温哥华、列治文和素里地区。”

从全国范围来看，经季节性调整后房屋开工年度比率略有下降，从9月份的208,800间下降为10月份的207,600间。

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