据不完全统计，摩根士丹利、高盛、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资均以不同形式进入内地房地产市场。潜行的资本之龙正在抬头。

　　看好内地楼市

　　黑石大中华区主席梁锦松的一番言论足以佐证外资押注内地房地产市场的信心。

　　“我对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动;只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲还是很好的机会。”梁锦松接受采访时表示，“我们也相信，中国往后20年会发展得更好，在此背景下，黑石把重点放到中国是很自然的。”

　　日前，黑石与鹰君已达成协议，黑石将为鹰君提供资金共同开发大连综合发展项目。

　　事实上，鹰君早已练兵内地市场，内地已然是其酒店项目的中心区域，目前14个在建项目中8个就分布于内地的中心城市。

　　不过，鹰君对于房地产市场同样觊觎已久。鹰君投资关系部Carmen Tang对时代周报记者介绍道，“ 随着大连项目的启动，我们将开始进军内地房地产开发。只要收支平衡和负债合理，我们将继续投资满足我们回报的项目。”

　　根据鹰君的中期业绩报告，该项目于2009年10月15日斥资7.34亿港币购入，可建楼面面积为28.6万平方米，将分两阶段发展成1200 个高级住宅单位及1栋350间客房的国际级豪华酒店。其中，鹰君持有50%的权益，同时担任项目经理，而余下的50%权益则由一独立第三者持有。

　　不过，黑石播种内地房地产市场则可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥资11亿元收购卓越金融持有的上海长寿商业广场，时隔两月又砸下逾45亿元收购上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大连综合发展项目。与之前不同的是，黑石不再买面包，而是买面粉。

　　“外资投资目前主要是非住宅部分，而住宅部分不会买现货，而是参与到住宅项目的开发过程中来，在面粉变成面包之前，通过各种途径参与项目。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文接受时代周报采访时表示，因为条件苛刻，外资一般只是参与个别住宅项目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能够拉动房价。

　　据业内人士透露，外资持有商业物业的回报率一般要求在10%，而参股则将其内部收益率提高到25%-30%。

　　招商证券投资银行董事总经理温天纳则认为，从风险角度来看，目前创投和私募基金开始进入项目，代表着外资认为中国房地产市场有非常广阔的利润空间。

　　实际上，黑石和鹰君并非孤军奋战。调控之下，国内信贷收紧。在内资几近偃旗息鼓之际，外资苗头乍现，其中最先潜行于资本市场。

　　根据深交所公布的数据，在调控以来市场相继抛售地产股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞银和高盛等外资大举增持地产股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

　　又根据国家商务部数据，截至7月31日，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248.22亿元，同比上涨10%，其中，截至6月30日则为203.92亿元，同比上涨4%。

　　温天纳告诉时代周报记者，外资投资内地房地产市场肯定是呈一个上升的趋势，是在为资金寻找出路。

　　多渠道进入

　　黎庆文向时代周报记者介绍，外资进入中国市场，第一种是债券投资，这在平常市场是做不动的，但是现在国内进行调控，外资就可以趁机贷款给国内开发商。第二种是纯粹投资房地产市场，即股权投资，一般是希望三四年之后套现。前者是信贷紧张下进入国内市场，后者是无论房市情况都会进行投资。

　　新政以来，开发商海外筹资动作频繁，让人眼花缭乱。“在国内信贷收紧的情况下，外资对于开发商来说就是多了一个路子。”中银国际副总裁白韧对时代周报记者表示。温天纳补充道，从国际环境来讲，现在钱到处都是，还是处于一种非常疯狂或者宽松的融资环境，而外资正在寻找一个出路。

　　根据国家统计局《全国房地产市场运行情况》报告，1-7月，房地产开发企业利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比增长 10.6%。其中4、5、6月份，当月利用外资的资金额分别为38亿元、32亿元、81亿元，继而证实6月份利用外资的加速，这亦是自 2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资同比增幅首次转负为正，并呈现迅速增长之势。而成立基金和参与股权则成为外商绕过管制、曲线投资内地市场的渠道。

　　目前看来，外资与开发商联手成立基金公司占市场主流。首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地早已身先士卒在境外成立中外合资公司，融资额高达数亿美元，投资旗下项目。

　　4月份，瑞银环球资产管理集团与金地合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元;6月22日，中国海外子公司中国海外兴业将旗下西安项目 30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给HarmonyChina基金公司;8月，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布将启动一个规模为5亿-10亿美元的以中国为重点的地产基金。

　　“无论是高潮还是低潮，外资都有专项资金投资远东市场，如果外资认为目前中国内地市场有利于谈判，有利于获得低廉价格项目的话，就会将采购团队倾斜于中国市场。就我们所接触的基金公司来看，外资投资物业的力度比以前要强，尤其是在中央出重拳之后。”黎庆文对时代周报记者表示。

　　除了建立基金，股权投资亦是外资的重头戏。白韧告诉时代周报记者，如果管制放松，外资肯定偏向中国，但是现在限制过多，大举进军恐怕没那么容易，只能是找一个合营伙伴进行参股，因为这样一般比较宽松。尽管是蚂蚁搬家式投资，不过不难看出，股权投资比以往更受青睐。

　　外资投资内地房地产市场渐成趋势，但是不可否认的是，在调控之下，外资进出仍处于尴尬境地。

　　“我估计今年晚些时候，部分外资还是计划进来，可能到第三四季度整个形势会明朗化，但是现在感觉许多事情没有做完，政策风险还在。大家对这个市场还是看不透，还是无法确定目前是到达底部还是短期的状态，都处于一个观望期，还没有一个共识。”白韧如是说。

　　近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君 2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市，给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考，对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市，似乎是明显是要损失的领域，追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢?

　　这里我们首先要认清的是投资的性质，是直接持有房产还是投资房地产行业，然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验，海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营，所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话，更多的是以各种合法形式进行的放贷活动，因为要是真的投资非上市的企业，企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的，而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。

　　由于我们的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断的攀升，已经超过月息5%的状态，这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑，尤其是房地产本身有房有地，企业的资产很多，更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷，很多人说高利贷在中国违法，违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的，但是这样的放贷也是同样有所变通的，他们是合法的形式放贷，一种方式是以假购房来实现的，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款，另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行，这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业，对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现，其资金安全性高，在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购，由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业，外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空，而采取股权质押或者回购的方式，则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。

　　对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题，我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房，但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下，大量的开发土地根本没有达到销售的条件，因此他们只有忍受高利贷的盘剥，在进一步的是拿到预售证以后，开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子，因为只要房子价低大家都想买，马上就是各种关系找过来要留房，他们要你留房是不给钱的，直到房子涨价卖出后再给你钱，如果再跌价他们就不要了，开发一个项目是几百个图章，每一个盖章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下还拿不到钱，而留房不属于索贿受贿，因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。

　　最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间，我们看似房价增长很大，但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%，如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%，这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大，这些利息负担远超过房价的增长，表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚，因此在不断调控和房价不断上涨的背景下，开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中，政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。

　　而在外资高利贷背后更关键点的问题就是我们的房地产是否真的有泡沫，高利贷的渔利再成功如果是建筑在房地产的泡沫基础上也只能是空中楼阁，别看外资专家们大谈中国楼市的泡沫问题但是他们的投资行动却南辕北辙，他们表里不一的背后我们需要对于楼市的泡沫进行反思的，这样反思的结果只有一个就是我们的楼市泡沫是一个伪命题!原因就是中国房价上涨的速度并没有脱离GDP的增速和居民储蓄存款的增速，经济高速发展房价没有相应的增长反而是不正常的，更进一步的是我们的调控已经极大的压缩了产业的空间，因为拆迁费用的涨幅远远高于房价，例如北京东城的拆迁从不到1万涨到20万，而房价只从1万涨到5万，开发商的利润泡沫已经被挤出得很干净了，所以外资高利贷者敢于穷凶极恶的渔利房地产。

　　但是我们为什么房地产成为社会矛盾的焦点呢?我们老百姓买不起房的真实原因是老百姓的收入没有随着经济发展和GDP的增加而增加，甚至老百姓的收入扣除通胀因素在下降。对于香港当年的经济腾飞和房价暴涨，老百姓没有现在中国的怨声载道的背后就是老百姓的收入同步增长，如果我们也能够让老百姓收入与房价同步的增加，那么老百姓的相对购房负担就没有加重，老百姓就能够买得起房子，因此对于老百姓住房所引发的社会矛盾不是房地产的泡沫而是收入分配的不公，房价暴涨是与经济高速发展和居民储蓄飞速增加对应的合理现象，只是矛盾的表象，背后深层次的原因是贫富分化、分配不公、老百姓收入没有随经济发展而增加，只抓表象忽略本质的干涉市场必然导致市场的扭曲给外资渔利的机会，黑石等海外资本的行为已经证实了这样的问题，在中国进入社会转型的新阶段，我们应当透过房价的表象抓住本质，改革和调整社会分配机制已经到了刻不容缓的地步。

　　我国在1994年外汇体制改革之前，央行再贷款一直是基础货币发行的主渠道，但在1994年之后，外汇占款开始逐渐成为基础货币投放的主流。

　　1994 年汇率并轨当年，我国通过外汇占款渠道投放的货币就占了当年基础货币投放量的55.5%(此前外汇占款占基础货币投放的比例一直都是维持在10%以下的水平)，并且此后连续数年，通过外汇占款渠道投放的基础货币都维持在较高的水平上(自1994至1997年，中央银行资产负债表中的“外汇占款”分别增加 3740.51亿元、2292.65亿元、2804.23亿元和3070.62亿元)。自2003年起，WTO协议签订之后中国出口大增，外汇占款成为我国基础货币发行的主渠道。

　　2009年底，我国33.54万亿元的GDP规模，是1978年3645.2亿元GDP规模的92倍;同期广义货币供应量M2从1978年的859.45亿元增长到2009年底的60.62万亿元，为705倍;狭义货币供应量M1从1978年的212.03亿元，增长到2009年底的22万亿元，达到1037倍，大幅高出同期GDP和物价CPI增长之和。

　　这样的外汇占款式的货币投放，与当年中国绑定英美的法币发放没有区别，中国的货币控制权在外流的同时中国取得了输入性的通胀，而我们可以看到的就是西方的通胀是老百姓增收的福利压力下的政府债务暴涨所导致的通胀，老百姓在通胀时最先得到货币最得利，而中国这样的输入性的通胀背后却是外资最早得到货币可以在通胀前购买东西，造成中国的财富外流。

　　与此同时我们应当看到的就是我们控制住了粮食价格就控制住了CPI，控制住了能源价格就控制住了PPI，但是我们的房价既不在 CPI也不在PPI，结果就是土地房价的暴涨，房价成为通胀的主力军来再分配社会的财富，而这样的再分配使得老百姓的收入没有跟随房价同步的提高造成民怨沸腾，而西方的通胀以老百姓福利为输入口，老百姓的收入增加快于物价，这样的通胀再分配过程中老百姓是得利的，得利的来源就是那些通胀被输入的地方，这其中的财富传导中国的外流的而国内则是通过房价的暴涨拉大了财富差距和地区差距。

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CMHC报告指，由于房屋市场交易趋缓，2010年新屋起建数量将在170200间至198400间之间；到2011年，新屋起建量估计在146900间至210500间。

CMHC首席经济师杜甘(Bob Dugan)在新闻发布会上表示：“随着建筑活动要配合长期人口发展，新屋兴建量在未来几个月会放缓。”

杜甘同时指出，由于房屋多重服务系统（Multipe Listing Service-MLS）上求售房屋量放缓和及待售量增加，成屋交易市场在未来两年内将维持供需平衡。他预估成屋销售量在今年会在45万间至485700 间之内，明年MLS的房屋求售量走低，成屋销售量将在425000至49700个单位之间。

CMHC补充说，在供求均衡之后，电脑盘房屋平均价钱预料会略降，直到2010年底，然后在2011年轻微回升。

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另类政策中心的报告说，全国6大地产市场30年来首次接近泡沫边缘，按揭利率急剧调升，泡沫就会破裂，加拿大地产业就会像美国地产市场那样崩溃。

谨慎按揭政策避免楼市崩溃

而贺维学会的报告却否认这种可能性，它说加拿大按揭贷款政策谨慎，因此可保护本国的地产业避免遭受美国楼市的崩溃局面。美国最近每10名业主，就有1人面对没钱偿还按揭、房产收回的局面。但贺维学会认为加拿大不太可能有大量房产没收，或是楼价崩溃的局面。

贺维学会的理由是，加拿大银行对于住宅按揭要求严格，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。同时，加拿大有规则反对风险借贷，次按市场规模更小。因此，贺维学会认为，“小数量的高风险贷款，显示2011年预计房价温和下降，不太可能触发美国式的房产没收潮。”

基本供需驱升房价

另类政策中心报告的作者麦克唐纳(David Macdonald)说，只要加拿大各大银行调升按揭利率1%到1.25%，就会有美国式的地产市场崩溃。

不过，很多经济学家认为，加拿大房产市场不会出现泡沫。丰业银行(Scotiabank)地产经济师沃伦(Adrienne Warren)说，加拿大地产市场高估，主要因为基本供需条件驱升房价，而非通常与泡沫有关的投机活动。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)首席经济师杜根(Bob Dugan)说，今年下半年，新屋开工预计减缓，到2011年趋于稳定，配合低需求量，更能消除泡沫恐慌。

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“It’s a great time to buy a home,” Martin Nel, a senior BMO official, said in news release announcing the change. He added that people who take advantage of the offer will benefit.

“If ever there was a time to buy, it is now,” Mr. Nel said.

John Greenwood, Financial Post · Thursday, Sept. 2, 2010

The move, which takes effect today, brings the bank’s key five-year rate to 3.59%, down from 3.79%, making it one of the lowest five-year rates ever offered by a Canadian bank, says industry newsletter Canadian Mortgage Trends.

But some experts are already scratching their heads because of the aggressive tone of the announcement as well as the timing, given the recent spate of warnings about the uncertain state of the market, including one earlier this week from the Canadian Centre for Policy alternatives predicting an imminent collapse.

When the big banks make mortgage rate changes, they generally just disclose the new numbers without commenting on housing market conditions. If pressed, bank officials are usually quick to explain that the changes in these consumer lending rates are merely a function of fluctuations in their own borrowing costs.

“It’s a bit puzzling to me,” John Andrew, a professor at Queen’s University’s School of Urban and Regional Planning, said of the BMO announcement. “Perhaps they are concerned that the number of new customers will fall off precipitously.”

Residential real estate prices have been in free-fall in the United States as well as many European countries, in contrast to the Canadian market, which has been on a tear for a good part of the past decade with prices in many cities at record levels.

But analysts worry that it’s only a matter of time before the Canadian housing market moves in the same direction, and they point to warning signs that have already appeared.

Earlier this year, Moody’s reported that debt-to-income levels of Canadian households are the highest ever and close to where they were in the United States before that market started to fall apart in 2007.

The Bank of Canada has raised concerns that the high debt loads of Canadian consumers have made them vulnerable to changes in interest rates and potential deterioration of the economy.

In a bid to crack down on what some described as reckless real-estate speculation, the federal government brought in new regulations in the spring to make it harder for first-time buyers to qualify for government-backed mortgage insurance.

Borrowers must now meet standards for a five-year fixed-rate mortgage, even if they want a shorter-term, variable-rate product. As the key measuring stick for many homebuyers, a lower five-year mortgage rate will mean that more people will qualify to buy more expensive homes than with a higher mortgage rate.

The tougher rules had the desired effect. The recent imposition of the new harmonized sales tax in Ontario and British Columbia also affected demand, and as a result the market cooled so much that industry insiders became worried it had gone too far.

The Canadian housing market is important to the banks because residential mortgages make up the single biggest asset class on their balance sheets.

There are nearly $1-trillion of home loans outstanding, to the Bank of Canada says. About half of these loans are held by the chartered banks.

Read more: http://www.nationalpost.com/todays-paper/ever+there+time+says/3471835/story.html#ixzz0yO4zLyqn

唱衰：加拿大房市30年来首次陷入泡沫危机

加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。
该中心30日公布的研究报告说，目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍，大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。

研究员David Macdonald说，加拿大房屋销售量今年初达到最高峰后，迄今已下跌25%，可是加拿大多伦多、温哥华等六大城市的房价在6月继续成长，与去年同期相比上涨了 13.6%。即使是与今年5月相比，6月的房价也上涨1.5%，为去年8月以来最大的月度涨幅，这也是连续第14个月上涨。他担心房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。

另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。

力挺：加拿大楼市不会崩盘

与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。

鉴于美国最近每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。

在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。

业内人士：看法避免极端

很多地产经济师认为，加国一度过热的楼市，在达到泡沫阶段之前，已在第二季冷却。加拿大房屋及按揭公司（CMHC）总经济师Bob Dugan表示，新屋兴建量预料会在今年第二季放缓，在2011年稳定下来，以适应需求减少的趋势，同时也会将泡沫的阴影驱散。他预料楼价会逐渐下降，而且加拿大会有楼市泡沫的证据也不太多。CMHC预料，今年第三季平均楼价会是336,400元，比4月的344,000元高峰下降2.4%左右。

华裔业内人士童松兴认为，加拿大两个智库的预测采用了不同的方法。但这两个结论都各有弱点。加拿大另类政策中心中心认为，只要加息一厘左右，泡沫就会爆破，但其实目前的按揭利率接近历史最低水平，加息一厘所带来的伤害未必如描述那么严重，而且加息的背景一定是经济出现增长、市民收入稳定，这些都可抵销加息的部份压力。贺维学会的盲点在于它忽略了加拿大楼价达到历史性新高带来的投资风险。根据报告所引用的美加数据，加国楼价已抛离美国超过三成，和美国 2006年泡沫爆破前的价格几乎相同。加拿大楼价有没有条件跑赢美国？而且带出一条街？这真是一个很大的疑问。两个报告并非压力测试（Stress Test），所以双双没有假设美国经济跌破双底、带领全球经济进入第二波经济低迷，但这个可能性已经愈来愈真实，无法轻视。不过，加拿大不同城市、不同楼种的价格升幅有很大的差异，假设调整出现，幅度也会因“楼”而异。

华裔业内人士杨凡认为，房市起伏受到利息、业主的可偿付能力及就业市场等多种因素影响。总体而言加国房市在短期内不会有大碍，但就中长期而言，投资者应该未雨绸缪。
杨凡表示，决定房市起伏最直接的因素是利息。央行加息的压力主要来自于通胀率，商业银行的房屋按揭利率则与国债收益率同步涨落。就目前而言，加国的通胀压力几乎没有，甚至有通缩的趋势，而国债收益率亦在下降，导致按揭利率同步下降。所以在短期内加国看不到有加息的迹象。无论房地产的泡沫有多大，必须以加息作为催化剂，如果没有加息这一刺激将泡沫刺破，房市一般都不会出现崩盘。所以说短期内加国房市破败的可能性较小。但杨凡也警告加国人面对的并不都是有利消息。对房市而言一个不利因素是随着房价的提高和实行HST合并销售税等不利因素，业主的偿付能力及可支配的现金比率都在下降。一些家庭因供房压力甚至无钱为RRSP供款。据统计，美国出现房市崩盘时国民的平均负债率是176%，而加国目前已达到148%，与美国差距不远，可以说警号出现。
加国无忧 51.CA 作者：谈海

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房地产投资往往是大财团、大家族、退休基金投资组合内不能缺少的一部份。很多市民，特别是来自中、港、台的同胞，也基于传统的教导，抱着交租不如供楼的心态，就是千辛万苦，也会储蓄购买房屋的首期，之后再透过银行借贷，以二十甚至三十年分期摊还。

以首期付款15%计算，一间三十五万元的房屋，以二十五年分期摊还，用现时低利率年息4.5% 计算，每月大概供款1600多元。若夫妇二人一同外出工作，总算可以应付得了。 作为自住物业，总算有瓦遮头，进可攻， 退可守，不失为一好的长线投资项目。

换间更新更大的房子

可是，数年之后，楼价涨了一点，计计身家也升值了，于是心便红起来，实行以楼换楼──换新一点，换大一些。 心想，反正也是长线投资，供楼当储蓄存款，将来老年时可套现作退休生活之用。 问题来了：先前购买的房屋是为了生活上的需要，节衣缩食也是值得的。以前住的地方是一千多呎，现在再买新的房子，乃是因为生活环境改善了，收入增多，或许家庭也添了成员，所以就选上一间面积更大的，结果便换了二千多呎的房屋。其实，也许只是一千多呎便够用了﹔自圆其说的解释是多买的，便算作投资项目罢。要知道多买的一千多呎，不但没有投资现金收入，相反有更多的现金开支，房屋按揭供款增加不在话下，水电煤气费用、保养维修、保险、地税也相继增加，而开支增长的速度往往比收入更快。

为供屋 很多计划暂时搁置

为了买较大的新屋，整个家庭都要节衣省食，甚至要作出某些牺牲，很多计划也要暂时搁置。可是，有很多事情却是时间不留人的;要是父母忙于工作赚钱来供屋，以致无暇陪伴子女，这机会一旦错失，是不能赎回的。

在家庭的财政计划里，我们应该计算拨备多少钱作储蓄，多少用作开支。居住与投资不应混淆。若房屋是买来自居的，我们就应该将它的开支项目归入日常开支之内。当累积了基本的储蓄后，才可考虑将金钱运用于投资上，并好好地计划应该投资在甚么地方。有了计划，便可以朝着方向走。

积谷防飢，未雨绸缪本来是美德。但今天的事明天做，明天的事今天做，次序颠倒，问题肯定会出现。房屋与投资，值得再三思考。

需求骤增房价急升 历史危机或重现

二十一年前(1988年)，适逢有大批从香港来的新移民，房屋需求突增，房地产价格也因为需求骤增而急升。那时，在多伦多士嘉堡区一间二千呎、楼龄二十年以上的独立房屋，约值三十多万加元;但当时的利率奇高，五年期房屋按揭利率约为12%，当时需要贷款购买房屋者均吃力非常。然而，因为有大量移民涌入，特别是从香港移居的华人，不单在香港卖掉自住的房子，更将其他的积蓄都带来加拿大，形成强大的购买力，为当时楼市提供托价的根基。

三年后，加拿大进入经济衰退期，大量职位流失、失业情况极其严重，楼市立时应声下跌，很多业主及投资者大幅度割价求售，甚至有些业主只求将物业脱手，价钱再低也愿意接受，多层共管大厦(Condo)更是有价无市。市道之差，真是惨不忍睹。

炙热现象 低息所赐

现时五年期房屋按揭利率约为4%，跟二十年前的利率差距约是8%.，(即二十年前的 1/3)。现今同样购买一间座落在士嘉堡区，跟上述条件相若的独立屋，售价绝不会少于三十八万加元。

就算现时的经济状况比二十年前略佳，但新移民人数却明显地比二十年前低。现今房地产价格的帜热现象，主要应是拜低利率所赐。

随着环球政府将量化宽鬆的货币政策收紧，货币供应将会收缩，银根紧张，利率会有向上调整的必要。相信未来年利率上升1-2% 的可能性相当高。

以二十五年还款期、二十五万加元的房屋按揭为例计算，若年利率上升1%，每月的按揭供款将会增加 $140;

若年利率上升2%，则每月将要多缴$284。按揭供款每月的增幅为10.6-21.6%。

当利率从回上升周期时，房地产价格也有机会回到较为合理的价位。

需要锁定 按揭开支

若你现时的房屋按揭为浮息利率，应该考虑将它转为年期较长的固定利率，以便将按揭开支纳于自己财政能力之内。若现时个人财政预算已经十分紧拙，相信也应该是时候，重新计划支出及减少开支。未雨绸缪，居安思危，应该是现今最佳的策略。

来源: 号角 作者: 吴志昌

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　　说起买房这个话题，林先生不无感慨地说：“为了能够拥有自己的房子，真正体会到有家的感受，我们夫妻奋斗了七年。回想起来，在这七年中，我们也算是品尝了酸甜苦辣各种滋味。”

　　当初，申请加拿大移民的时候，林太太本来是不同意的，因为他们夫妻两人的工作都很稳定。不仅如此，林先生还是学的计算机专业，那时候在国内这个职业是很抢手的。可是，林先生就是想换个环境，换个活法，于是便有了移民的打算。

　　林太太禁不住林先生的软磨硬泡，总算是勉强答应了。随后，林先生向加拿大移民局递申请，考雅思，一路绿灯，顺利地拿到了移民纸。2000年9月，林先生夫妇俩收拾好行囊，踏上了移民加拿大的道路。

　　初到多伦多租住地下室

　　初到多伦多，由于对环境不熟悉，为了尽快有个安身之地，林先生夫妻两人匆匆忙忙租了一个Basement安顿下来，算是有了栖身之处。可是，住了一个月左右，他们就发现，租住的Basement不仅采光不好，而且非常潮湿。本想马上搬走的，可是，此时的多伦多，满街枫叶已经开始凋零，转眼之间冬天来临，已经不适合搬家了。

　　就这样，夫妻两人在这个潮湿的Basement里熬过了移民的第一个寒冬。比较幸运的是，在此期间，林先生找到了一分专业工作，林太太也在一家医疗器械公司找到了工作。

　　妻子怀孕搬出潮湿地下室

　　转眼之间，2002年的春天到来了，就在这个万物复苏的时候，林太太怀孕了，这算是天大的喜事。林先生的父母得知喜讯后，高兴之余不忘叮嘱他们赶紧找个环境好点的住处，给即将出生的小宝宝一个良好的生活环境。于是，夫妻两人利用两个周末，终于租到了比较满意的一套一室一厅Apartment的房子，月租580元。虽然这个Apartment比较旧了，而且离工作的地方也很远，但是这个Apartment的内部环境还不错，而且楼里的住户大多数都是西人，这也是让他们夫妻比较满意的地方。

　　就这样，林先生夫妻两人在这个Apartment一住就是七年。

　　岳父母探亲促尽快买房

　　去年年初，林先生向移民局提出了让岳父岳母前来探亲的申请，这样一来，一室一厅的Apartment已经无法满足一个大家庭的居住了。加上女儿也越来越大，应该有个独立空间了，所以，林先生夫妻两人便将多年来的买房计划付诸于行动了。

　　夫妻两人算了一下，他们的积蓄，付一套40万左右的House首付是没有问题的。于是，他们就把目标定在了North York区的House。

　　相中满意的后复式房子

　　随后，两人马不停蹄地找经纪，看房子。就这样，看了一处又一处，去年5月份，经纪终于帮他们找到了一套比较满意的，位于Finch，靠近401高速公路的一座House。

　　第一次看房，林先生夫妻俩就被这个外部环境非常好的房子吸引住了。这套有着40多年房龄的五层后复式House，房型设计得非常合理。不仅如此，房前的绿地面积很大，而且房后的花园也很整齐，种满了各种花草，非常漂亮。于是，第二次看房的时候，他们就和其他人一起下了Offer。

　　由于他们势在必得，所以他们下的Offer是房主最满意的。于是，这套房子就算是定下了。随后，他们便约了一位验房师，订好了周日来验房，如果这关通过了，那么双方的交易就算是达成了。

　　验房前天气开始 “变脸”

　　让人烦恼的是，从周六开始，多伦多的天气开始“变脸”，到了周日更是糟糕，大雨一直下个不停。即使这样，验房师还是如约前来验房。

　　林先生说，验房师先是房前屋后地对房子外观进行了详细查验，不仅如此，这位负责任的验房师还搬着梯子跑到道路对面，站在梯子上用望远镜观看了房子的整个屋顶，然后告诉他房子外延保养得很好。随后，验房师来到房子里面，从楼上开始检验，一层层地验下来，都没有发现问题。

　　连雨天导致地下室渗水

　　就在林先生庆幸自己找到了一套保养很好的房子的时候，听到验房师在下面的 Basement喊他。林先生下到Basement后，发现验房师把地上铺着的地毯一角掀了起来，走近前一看，地面已经有了桌面大小的一汪水渍，而且上面的墙壁也湿了很大一片。

　　验房师说：“这可能是因为房龄太久了，防水层已经老化，加上连续两天下雨，外面的地面积水较多，雨水就渗了进来。如果想根治，买房后必须要找专业的施工人员，将房子周围的地面刨开，重新做防水，费用大概是一万多元。”

　　看好的房子最终和他无缘

　　听了验房师的介绍，林先生不得不慎重考虑了。林先生说：“我和我太太还有房主夫妻坐了下来，对房子的渗水问题进行了协商，希望他们能够在现有的房价基础上给予优惠，让出这笔维修费用。但是，房主坚持不肯让出半步，所以这套房子最终和我们无缘。其实我觉得有时间坏事也可以变成好事，如果不是这两天的连雨天，这套房子我们是肯定买下来了，但是买了房子后，这笔很大的维修费用是躲不开了。那才是真正的大麻烦！”

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　　怀疑买了大麻屋：网友心痛

　　帖中说，早就听说大多伦多Unionville的大麻屋很多，但为了孩子能上个好学校还是决定朝那里买。我想再倒霉也不会这么容易就撞上吧，这不，还真撞上啦。我卖掉了原先的旧屋，又在银行贷了一大笔款（我们全家收入也要十多年才能还清），才在渔人村（Unionville） 地区买了一个挺像样的大屋。刚搬进去大人孩子都挺高兴，搬入时验屋也没有发现什么问题。可是随着住的时间长，三个孩子都有一些呼吸道症状，体弱乏力，我也天天昏昏欲睡。看了多次医生也不见除根。一个聚会上朋友说：网上说的大麻屋导致的情况有点类似。虽然嘴上极力否认，但回家赶快查找相关的信息：近期有大的装修，basement 新油漆，钻到阁楼闻一闻之后，我的冷汗都出来了，妈呀，真是大麻屋呀！请问谁懂法律，看看我这种情况如何保护自己。房屋都交割这么久了，能退吗？我也不敢报警，也不敢找专业人员看。不然到时退不了房子，也没有机构赔，这么贵的房子砸在我的手里，我可真的没有信心活下去了。房屋的保险仅有火灾，水灾，这大麻屋保险公司有没有赔保的先例？兄弟跪地恳求帮助，请有经验的朋友支支招吧！！

　　网友回应不一而足，有人认为大麻屋并没有想象的那么严重吗？那些吸大麻的一个个都好好的，住进大麻屋也不必自己吓唬自己。有人认为大麻屋的影响主要是房屋主体结构损坏和 被政府认定为大麻屋后所带来的一系列麻烦，诸如以后卖房肯定会受影响。

　　专业人士讲解大麻屋

　　为此记者采访了专业地产经纪牛润生先生。牛润生说，因为专业的缘故，他对多伦多的大麻屋做过许多研究，甚至连大麻在北美的历史他都做了调查。

　　据牛润生介绍，大麻（Marijuana）是一种属于蔷薇目大麻科的草本植物，地球上大部分温带和热带地区都能生长这种强韧、耐寒的一年生草本植物，它的雌性植物茎干燥的花和毛状体，主要有效化学成分为四氢大麻酚（简称THC）。THC在吸食或口服后有精神和医学的活性作用。

　　现在人们的印象中，大麻总是与毒品和罪恶联系在一起。那么这是怎样形成的呢？这要从美国说起。在1930年代，美国社会突然掀起了一场对大麻的清算运动，各种媒体、社会团体以及政治家们，都不遗余力的对大麻进行攻击，使大麻彻底污名化，终于到了1937年，美国国会正式通过法令，全面禁用大麻。随后，美国食品及药品管理局（FDA）也宣布大麻在医疗上无用而将其撤出医药市场。其实在那场对大麻污名化的运动背后，有一个巨大的利益集团在操弄，他们出钱、出力，不遗余力的要将大麻置于死地，这个集团就是欧、美的各大烟草公司。实际上，在随后的几十年，也正是这些烟草巨头们最美好时光。对这些背景的了解，我们才会理解，为什么自由派人士一直在争取大麻合法化，为什么加拿大上届自由党政府会将大麻合法化作为提案之一。

　　必须指出的是，大麻其实对人类相当有害。英国肺病基金会最近的一份研究报告表明，抽三支大麻烟对人体的损害，等同于20支普通香烟造成的损害。但也由此看出，大麻与海洛因等毒品相比，根本就不在一个当量级上，只是更接近于传统的香烟类。而且，吸食大麻是可以戒掉的，这与其他毒品有本质的区别。美国总统奥巴马就坦诚自己年轻时吸食过大麻。

　　大麻目前仍是禁品，而大麻屋又问题多多，所以避开大麻屋仍是明智之选。一般来讲，大麻屋一旦被警察登记在案，则地产经纪必须对买家公开实情，这一点大家不必担心。但问题是还有太多的尚未登记在案的大麻屋。

　　买大麻屋最直接损害是金钱和健康

　　无疑大麻屋对房屋造成很多伤害，给买家造成损失。集中在以下几个方面：

　　1.房屋大幅度贬值。2.残留毒物。主要是在大麻种植期间，使用杀虫剂及化肥，会遗留在房屋的各个角落，对人体有潜在的危害，3.对房屋结构有一定影响。其他危害包括供电系统或许已被作了较大改动，应作修复评估。偷电时在地下室墙上留下的洞口，处理不好，会有漏水后患。总而言之，即使买家有200％的把握，也应对大麻屋退避三舍，远离是非是上上策。

　　有网友问：买房时验房师没验出大麻屋吗？针对这个问题，本网记者采访了专业验房师诚信验房的徐先生，他说，在验房标准里就没有这一项，他们只检查房屋功能性缺陷。检验范围内就没有关于大麻屋的这一条，也就是说，如果验房师能验出来，是买家的幸运；如果验不出来，验房师没有任何责任。

　　牛润生说，在他带客户看房的过程中就遇到过两次明显的大麻屋，他提醒客户避免买此房。

　　网友支招

　　卡尔加里的网友蓝风筝为此专门请教专业人士关于大麻屋的有关问题，基本的说法如下：

　　如果买房是私人买卖，没有通过地产经纪，一旦买到大麻屋，可以通过律师打官司，告原屋主。因为责任是原屋主的，一般是两个结果：原屋主同意给钱，另一种情况是解除合同。但如果已经搬进去住，解除合同会比较难，通常会是赔偿损失。

　　如果是经过地产经纪买房，请专业验房师验过，99%是可以验出来的，但如果完全装修过的地下室就比较难验。通过地产经纪买来的房屋如果是大麻屋，可以告买方、卖方地产经纪和原屋主，三方一起告。一般来说，卖方地产经纪接手房屋前会向原屋主提出很多问题，重要问题之一就是大麻屋的问题，如果原屋主隐瞒实情，地产经纪就没有责任，责任还是原屋主。一般来说，通过地产经纪买房比较安全，他们有很大的责任，所以他们首先会考虑大麻屋的问题，而且有经验的地产经纪在看房子时也是能看出一些问题的。

　　还有种情况就是，如果自己买了大麻屋马上转卖掉，新的房主发现后也会告自己的，所以个人认为如果买到大麻屋还是要和原屋主打官司，而不是卖掉以后引起新的官司。

　　还有一个问题要注意，当出租地下室时，一旦地下室被房客种植大麻，警察首先是找屋主，而且从法律上讲屋主是有法律责任的。不久前国王镇的华裔李荣光将房屋出租被租客种大麻屋，经安省上诉庭裁决后价值40万元的房屋被省府没收。

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业界最新统计显示，包含办公室、购物商场、工业厂房等的商业房地产，今年上半年在卑诗省成交总金额冲上10亿元，是首次冲破此关，也打破历年纪录，对复苏中的经济而言，被视为一剂强心针。

统计更显示，这主要是由大温哥华地区的购物商场成交活跃所带动。

全国性商业房地产服务公司艾维森杨格（Avison Young）24日发表卑诗省上半年市场报告，涵盖省内所有成交价达500万元的地产项目，总成交金额达10亿2600万元，较去年下半年的7亿1500 万元高出43%，更较去年上半年在饱受经济衰退打击下的6亿4300万元高出56%。

该公司首席合伙人雷文（Bob Levine）表示，此一亮丽表现，是因为多项因素致使投资者信心增强，包括容易负担的信贷、商业房地产较诸其它投资更具稳定性等。其中像退休基金等大型法人投资者的投入市场，特别值得注意。

报告指出，大温地区购物商场等零售业地产项目的表现尤为亮丽。统计所涵盖的45个地产项目中，即有21个属于零售用途，其总金额达7亿1100万元。

其中较引人瞩目的，包括本拿比市的洛希商场（Lougheed Town Centre）以1亿3290万元易手，同在本市的布兰伍德商场（Brentwood Mall）以9970万元易主，南素里的西米阿姆购物中心（Semiahmoo Shopping Centre）以8270万元转手。

艾维森杨格公司物业投资专家基南（Michael Keenan）则强调，大温地区的工业房地产是北美洲市场中需求度最高之一。

基南又指出，零售业房地产交投活跃，是因为卖家乐于趁著价格高峰放盘，重整他们的工商业地产投资组合；而大量优质项目推出市场，也吸引了买家进场抢购。 世界日报

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这个星期美国议会在讨论政府按揭机构Fannie Mae和Freddie Mae的未来。不要说政府在按揭市场里扮演的是什么角色，至少目前这个泡沫还是未解的难题，虽然在过去的两年里房价直线下跌法拍屋不断增加。

被房地产市场伤害惨重的华尔街不愿意再给这个市场提供贷款，因为他们不想承担房价继续下跌的风险。目前美国的按揭90%是Fannie Mae和Freddie Mae发放的，也就是说是政府的。

根据美国地产商协会的数据，美国房价在1970年时的中值是$125000，到1999年是$150000，也就是说29年的时间每年增长率为2%。

但是到了克林顿政府时期，利率被人为地降到很低，按揭抵押派生产品兴旺起来，同时政府又给买房者提供很好的税务优惠，房价一下子飙升起来。到2002年，房价中值为$175000；2004年是$225000；到 2006年达到$250000。这之后就是一路下跌，目前房价中值又回到了$175000。

很多在泡沫时期买进房子的美国人现在都亏了，即使是那些房价还没形成负资产的人也只能勉强付每月按揭而已。对于很多人来讲，他们一生中最大的一个投资已成了泡影。

后来发生的大家都看到了：很多的法拍屋，金融危机，10%的失业率。有数据显示，目前美国七大主要城市里，只有50%的卖房者能够顺利将房子出手。所以，未来的出路在哪里还很难说。

在这种情况下，也无法责备华尔街不肯投资于房地产。但是没有私人资本，房地产又不能有起色。这是美国政府必须解决的难题。

专家说美国政府应该向加拿大政府学习一下。加拿大的房地产市场至今表现不错。个人房屋拥有率在68%，按揭怀账只是美国的5%，为什么会这么好？就是因为加拿大政府不政策来干预房地产市场。

首先加拿大政府不允许人们用按揭利率来减税，规定按揭必须每五年更新一次，次级贷款在房地产市场占很少的比率，小于5%。

换句话说，在加拿大买房子比在美国难，但是人们照样还是买了。除此之外，加拿大的银行发放按揭是自行承担风险，不需要政府。

美国是否可以沿用加拿大的模式？回答是也许。美国政府的权力和影响是多少个世纪建立起来的，改变也不是那么容易，至少不是国会座下来讨论一两天能改变的。

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